房屋地产审计注意事项.docxVIP

2012.2房地产行业税收审计应重点关注的五方面问题及审计方法近年来，房地产行业经营规模迅速扩大，已经成为国家税收收入的重要来源之一，同时也是税收审计中重点关注的行业。但是，房地产行业项目规模大、时间跨度长、涉及税种多、税收政策复杂、特殊性强，所以也是税收审计中的难点。　　因此，在房地产行业的税收审计中，必须打破“就账查账”的常规检查方法，财务数据与业务资料必须紧密结合，以营业税、土地增值税、企业所得税和房产税为重点检查税种，在关注银行账户、资金流的基础上，重点关注隐匿收入、虚列成本、预收款项等五方面问题，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地勘察相结合的方法，从外围发掘线索，寻找突破口，对企业进行“解剖式”检查，才能起到事半功倍的审计效果。　　一、关注隐匿按揭、出租、代收款收入的问题　　一是企业采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入并申报纳税。但是，房地产企业往往存在按揭收入不入账、不申报纳税的问题。　　二是按照税法规定，房地产企业在销售不动产过程中收取的价外费用（如管道煤气开户费等）也应当计入销售收入申报纳税。　　三是房屋、商铺、车位等出租收入往往也是企业常见的隐匿对象，而且在对房地产开发企业的审计中也比较容易忽略。　　对于此类问题的审计，1.通过销售部门的销售明细表，核实企业房产实际销售情况，并从中筛选出以按揭贷款形式销售的面积、金额，核实按揭贷款是否入账并申报税款。2.延伸银行，通过调阅房地产企业按揭贷款对应账户银行对账单，核实有无按揭贷款转入企业账户未计销售收入的情况。3.结合纳税申报资料、购房合同、协议等资料，审核其他应付款等往来科目，核实企业收取的各项价外费用是否足额入账并申报纳税。4.通过实地调查走访，核实企业房产，尤其是商铺的实际销售、出租和使用情况。　　二、关注预收账款、定金等预收款项未按规定申报纳税的问题　　预售是房地产行业常见的销售方式。在一般的财务会计中，企业取得的预收款项不需要计入当期收入。但是，按照国税发[2009]31号文件规定，房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，税法比会计确认收入的时间有所提前。因此，房地产企业只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，从税法角度上讲就不再考虑开发产品是否完工，一律应确认为收入并申报纳税。此外，定金也属于预收款的一种形式，其纳税义务发生时间也应为收到定金的当天，因此也需要进行纳税申报。部分房地产企业由于对法规不熟悉或主观故意，常常会不按规定将此类预收款项申报纳税，因此在审计中需要重点关注。　　对于此类问题的审计，主要是通过审阅企业预收账款、其他应付款等往来账科目的核算内容，与企业营业税、所得税的纳税申报表等资料进行核对，检查企业是否按规定进行了申报纳税。　　三、关注通过虚开建筑发票虚列成本的问题　　房地产企业投资规模很大，国税总局稽查局曾专门下发文件，要求各级稽查部门对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据要进行重点核查。可见，对实际发生的支出是否取得合法有效凭据是对房地产企业税收审计的重点。　　虚开建筑业发票是房地产比较普遍的现象，也是审计核实的重点和难点。虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。　　对于此类问题的审计，1.调阅项目的规划、预算、最终决算和结算的材料，比对项目预算价、结算价、计入成本价（即开发票额）之间的差异，核实是否存在计入成本价高于结算价又无正当理由的情况；2.在结算价与计入成本价一致的情况下，核实企业与承建商的实际付款结算情况，重点关注企业是否按照承建商的开票金额实际付款，是否存在仅付款一部分，其余金额长期挂账不结算的问题，如果存在这种情况，很可能是房地产企业只按实际价格支付了承建商价款，长期挂账部分是虚开发票金额。　　四、关注捐赠、置换等视同销售行为未按规定纳税的问题　　企业在经营过程中，经常会出现如捐赠、偿债、以房换地等特殊形式的房产转让行为，这些经济行为虽然不是以销售的形式进行的，但按照税法规定，也应当视同销售申报纳税。较常见的视同销售行为主要有以下三种情况：　　一是企业以房换地，这种行为的本质就是先销售房产，再以销售收入买地，因此应当视为一种销售不动产的行为，需要在房产移交使用时申报纳税。二是企业以房产补偿给拆迁户，这种行为的本质是偿债，也应当按规定申报纳税。三是以房产作为利润分配给合作各方、作为福