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房产与地产 一，房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。 二，房地产经纪人 是指在经济活动中以收取佣金为目的,为促成他交易而从事居间、行纪或代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织。房产经纪人是在房产销售整个过程中，从事专业销售和售后服务的“一站式”人才，对房产的消费提供咨询、代理、信贷、保险、售后服务、贸易、环保甚至加入房产俱乐部等一系列的服务。 地产的概念与分类 A，地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 B，地产类型（用地类型）：居住用地，工业用地，仓库用地，交通用地，共基础设施的用地，商业服务用地，公共绿化用地，教科文卫设施用地，生医疗机构等的地产，港口码头。 C，土地使用年期：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。 四，土地所有权的概念与划分 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织 五，房产的分类 住宅：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 生产用房：厂房、仓库、实验室等 办公用房： 称写字楼。 门面 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 六，房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。产权： 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。房屋产权**包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、它项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。国土局：代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。 3、家庭规模 随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。 五、经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。 1、经济发展 2、物价，从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。 3、居民收入，通常居民收入的真正增加促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。 六、社会因素 1、政治安定状况 政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。 2、社会治安程度 社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。 3、房地产投机 一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况： 引起房地产价格上涨； 引起房地