房屋地产业税收问题及对策.docVIP

关于房地产开发企业存在的税收问题及建议 ?近二年来，?根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高，改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房地产开发业的升温，随着房地产的蓬勃兴起，房地产开发企业逐渐成了地方税的重点税源大户，房地产业税收在地方税收中的比重也逐年攀升。所以，该行业的税收管理也引起了各级地税机关的重视。 一、存在问题 从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题 ㈠实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配是房地产开发企业隐匿收入和利润的主要手段。房地产开发企业通过上述手段，达到少缴或不缴土地增值税和企业所得税的目的。 ㈡是预收房款结转收入随意性较大，有的房地产开发企业拖延结转时间，造成申报纳税时间严重滞后，影响了国家税款的及时入库。部分企业用往来账来调节预收款账户，隐瞒预收房款，由于项目时间跨度较大，房地产开发相当一部分为私营企业，会计人员更换频繁，加之此类项目多为一次性税源，造成国家大量税款不能及时足额入库，甚至流失。 ㈢旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，超过面积部分以及差价收入没有计入收入。 ㈣是部分房地产开发项目收入成本长期不结转，有的房地产开发企业产品已完工，开发的房屋投入使用多年，仍未办理相关竣工决算手续，不按完工产品进行税务处理，造成企业损益不实，影响了企业所得税和土地增值税的征管和汇算清缴工作。 ㈤是私建违建阁楼、车库，对外销售使用权开具收据，隐匿收入。 ㈥房地产销售发票开具不规范。国家税务总局早在1995年就颁发过文件，明确规定房产销售预收款、预收定金必须开具房地产销售专用发票。有的房地产企业为了逃避税务机关对房地产销售专用发票的严格控制和管理，在收取预收款、预收定金时开具其他票据代替房地产销售专用发票，不及时计入预收款账房，以达到减少售房收入逃避纳税的目的。 ㈦故意混淆各项目成本之间，及期间费用。人为地进行税收调控。 总之，房地产企业自身所具有的项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清等特点，为企业所得税应纳税所得额的确定增大了难度；房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为，税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，因此，从账面看来，这个房地产企业是亏本的。其实，很多房地产企业就会抓住这一点，把项目决算期往后拖，这样一方面他可以保持足够的资金，另一方面，他们也在等国家税收政策的改变。 二、对房地产开发企业加强税收征管的建议 （一）加大税法宣传力度。针对房地产商纳税意识薄弱的情况，将税法宣传作为一项长期的工作来抓，可以不局限于税收宣传月，而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训，对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过各种媒体进行税收政策宣传，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励，起到为其他企业树立榜样的作用，对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击，以达到惩恶扬善的社会效应，全面净化税收执法环境。 （二）健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制，建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度，由政府牵头，定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握相关涉税信息，实行项目登记备案管理，加强房开项目的源泉控管。二是加强信息的有效利用。通过信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息的监控。按照《税收征管法》的规定，争取银行部门的合作，对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。并通过实地调查等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、准确。四是加强关联方信息的监控。到企业关联方进行调查走访，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法，不合理的可以按照《税收征管法》的规定进行合理调整，从而达到有效监控税收的目的。 （三）优化税源管理手段。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业项目税收管理系统，建立模拟商品