《房屋地产投资分析》学位考试(笔试)复习提纲及计算题解答参考.docVIP

《房地产投资分析》学期及学位笔试考试复习提纲（闭卷） 题型： 名词解释、单项选择、多项选择、简答题、计算题 基本概念： 房地产投资分析、投资环境、项目财务评价、项目国民经济评价、项目社会评价、财务内部收益率、财务净现值、影子价格、转移支付、风险分析、敏感性分析、盈亏平衡分析、行业基准收益率、资金成本率、边际资金成本率、投资回收期、区位分析法、投资估算、区位优势、主导产业、经营成本 基本理论： 怎样的地区是投资房地产的理想的区域？举例说明 房地产投资的特点有哪些？如何理解？ 房地产选址的原则及其理解。 内部收益率的经济含义与应用局限。 财务评价与国民经济评价的比较。 经济评价与社会评价的比较。 房地产投资存在哪些风险？ 国际上评价投资环境有几种主要的评价方法？ 完全不确定型投资决策的方法有哪些？其特点是什么？ 财务评价的主要内容包括哪两部分？通过哪些指标来评价？ 土地增值税如何计算？ 房地产投资分析的主要步骤？ 房地产投资的宏观作用与微观作用。 房地产投资分析的作用。 房地产投资可行性研究报告的主要内容包括哪几部分？ 全部投资现金流量表与资本投资现金流量表的主要区别在哪里？ 基本方法： 资金时间价值计算的应用 财务评价动态指标计算方法（净现值、内部收益率、现值指数、动态投资回收期等） 投资项目资金成本计算及筹资方案比较方法（个别资金成本、综合资金成本、边际资金成本，比较资金成本法、无差异点法） 投资项目风险决策方法（期望值、标准差、标准离差率、风险报酬率、必要投资报酬率，期望净现值） 完全不确定型投资决策方法（大中取小、小中取大、大中取大、拉普拉斯准则、折衷法） 参考习题： 某投资人准备以6%的资金成本筹集12000万元建造一星级旅游饭店，预计年付现成本为1400万元，年折旧费为200万元，所得税率为25%，如果投资人期望在10年收回全部投资，问其年营业收入至少应为多少？ 解: 设年营业收入至少为X万元， 则年经营净现金流量=（X-1400-200）（1-25%）+200=0.75X-1000 令-12000+（0.75X-1000）(P/A,6%,10)=0 计算得到5.52X=19360.1,X=3507.2645(万元) 即年营业收入至少应为3507.2645万元才能满足投资预期。 某投资人以400万购入一套房产，其中自有资金投资150万，其余为抵押贷款，固定贷款利率为5%。如果金融机构要求贷款在15年内按月等额偿还，该投资人每月可用于住房消费的资金占全部月收入的25%，则投资人每月收入应至少为多少才能还得起贷款？ 解：抵押贷款额=400-150=250（万元） 月还款额=250（A/P,5%/12,15×12） 市场情况 概率 投资报酬额（万元） 良好 一般 较差 0.2 0.5 0.3 600 300 100 求投资该项目的期望报酬率。如果风险报酬系数为0.08，无风险报酬率为6%，问该项投资的必要风险报酬率和必要投资报酬率分别为多少？ 解：项目期望报酬额=0.2×600+0.5×300+0.3×100=300（万元） 项目报酬的标准差={（600-300）2×0.2+(300-300)2×0.5+(100-300)2×0.3}1/2 =173.2(万元) 项目报酬的标准离差率=173.2/300=0.58 项目投资的必要风险报酬率=0.08×O.58=4.64% 项目的必要投资报酬率=6%+0.08×0.58=10.62% 4、某房地产企房地产企业准备开始投资开发一写字楼，头两年分别于年初投入2000万元和3000万元，两年建成后，先根据市场情况出租10年，预计每年年末毛租金收入为800万元，折旧费为80万，付现成本450万，企业所得税率为25%，如果第10年末以12500万元售出，此时写字楼的账面价值为4620万元，而企业为了销售需支付销售费1000万元，试求出该投资方案的财务净现值，并说明该投资方案是否可行？（假设基准收益率为15%） 解：项目出租阶段的营业净现金流量=（800-450-80）（1-25%）+80=282.5(万元) 项目出租完毕出售时的净现金流量=（12500-1000-4620）（1-25%）+4620 =9780（万元） 项目财务净现值 =-2000-3000（P/F,15%,1）+282.5(P/A,15%,10)(P/F,15%,2)+9780(P/F,15%,12) =-1708.9111(万元) 由于净现值小于零，说明该投资不可行。 某房地产企业年初资本结构如下表，目