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收益法 收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，其高低取决于三个因素：（1）可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（3）获得该净收益的可靠性。可获净收益越大，房地产的价值越高，反之越低；可获净收益期限越长，房地产的价值越高，反之越低；获得该净收益越可靠，房地产的价值越高，反之越低。 运用收益法估价一般分为下列七个步骤进行：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。 一、收益法的计算公式 （一）最一般的公式 式中 V——房地产的收益价格。 ——年份。 ——房地产的收益年限（自估价时点起至未来可获收益的年限）。 ——房地产未来第年的净收益（假设发生在年末，下同。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在年末，如在年初或年中等，则应对净收益或者对计算公式做相应的调整。另外，这里的时间单位是年，实际也可以是月、季等。如果是月、季等，也要做相应的调整）。 ——房地产的资本化率或折现率。 说明：（1）上述公式实际上是收益法基本原理的公式化；（2）当公式中的有规律变化及为无限年或有限年等的情况下可以导出后述各种公式，后述各种公式实际上是该公式的一个特例；（3）该公式主要是理论分析上的作用，在实际估价中难以操作，除非收益年限比较短。 （二）收益年限无限年且其他因素不变的公式 此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：（1）收益年限为无限年；（2）净收益每年不变为；（3）资本化率大于零为。 例：某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8.5％。该宗房地产的收益价格为： （万元） （三）收益年限有限年且其他因素不变的公式 此公式的假设前提是：（1）收益年限为有限年；（2）净收益每年不变为；（3）资本化率不等于零为（当等于零时，）。 上述公式主要有下列用途：（1）直接用于计算价格；（2）不同年限价格的换算；（3）比较不同年限价格的高低；（4）用于比较法中土地使用年限修正。 1．直接用于计算价格。 例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类房地产的资本化率为8.5％。该宗房地产的收益价格为： ＝91.5（万元） 与上例的无限年价格94.1万元相比，该宗44年房地产的价格要低2.6万元。 2．不同年限价格的换算。为论述的简便，现以代表上述有限年公式中的中括号内的内容，即： 由此，如表示为70年时的K值，表示为无限年时的K值。另用表示收益年限为年的价格，如即表示50年的价格，表示无限年的价格。于是，不同年限价格的换算方法如下： 若已知，求、，公式如下： 若已知，求、，公式如下： 如果将上述公式一般化，则有： 上述不同年限价格的换算隐含着下列前提：（1）与对应的资本化率相同且不等于零（当或之一为时，要求资本化率大于零；当与都不为且资本化率等于零时，）。（2）与对应的净收益相同或可转化为相同（如单位面积的净收益相同）。（3）如果与对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了年限（收益年限或土地使用年限）不同之外，其他方面均应相同或可修正为相同。 3．比较不同年限价格的高低。要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要先将它们转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限价格的换算方法相同。 例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元／平方米，B房地产的收益年限为30年，单价1800元／平方米。假设资本化率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的价格： A房地产＝2114.81（元／平方米） B房地产＝2179.47（元／平方米） 通过上述处理之后知道，B房地产的价格名义上低于A房地产的价格（1800元／平方米低于2000元／平方米），实际上却高于A房地产的价格（2179.47元／年方米高于2114.81元／平方米）。 4．用于比较法中土地使用年限修正。上述不同年限价格的换算，对于运用比较法估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。 （四）净收益在未来的前若干年有变化的公式 净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是收益年限有限年。 1．收益