2011地籍管理第六章1分等定级.pptVIP

第一节 概述（基本原理）第二节 城镇土地定级第三节 农用地定级第四节 农用地分等 * * 第六章 土地分等定级 一、土地分等定级的概念、类型 二、土地分等定级体系 三、土地分等定级的理论基础 四、土地分等定级的基本原则 第一节 土地分等定级概述 一、土地分等定级的概念 （一）概念 土地分等定级是在特定的目的下、对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。 （二）工作对象 土地的质量状况：受自然、经济等多种因素的综合影响； 由于土地位置的固定性、用途多样性，不同地域、不同土地利用方式下，对土地质量的影响因素种类和作用强度各不相同。土地等级评价在综合分析这些因素对土地质量影响规律的基础上，对土地质量进行鉴定的过程。 （三）土地分等定级的类型 1、按涉及对象的性质分类 （1）城镇土地分等定级 以城镇土地作为评定对象，对农用土地质量的鉴定和评价 （2）农村土地分等定级 以农用土地作为评定对象，对农用土地质量的鉴定和评价 2、按涉及对象的整体性和局部性分类 （1）土地分等 （2）土地定级 因我国的土地分等定级采用“等”和“级”二个层次的体系 二、土地分等定级体系 土地分等以某一较大区域内全部城镇或全部农用地为对象评定各城镇或各片农用地之间整体质量的差异； 土地定级则是对某一城镇或某一片农用地内部各局部范围土地质量的评定。 土地分等定级体系 分等 定级 城镇土地分等 农用地分等 城镇土地定级 农用地定级 城镇土地分等定级体系 分等：反映一个区域内不同城镇之间土地质量的地域差异，它将各城镇看作一个点，研究整个区域内各城镇从整体上表现出的土地质量差异，其顺序在城镇间排列。 评价方法反映城镇间宏观的区位级差收益 定级：根据土地的经济和自然属性、在社会经济活动中的地位和作用，对城镇内部的土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的区位差异，从而评定土地级别。 评价方法反映城镇内土地的微观级差收益 农用土地分等定级体系 分等：反映不同质量农用地在不同利用水平、不同效益条件下收益的差异。以构成土地质量的长期稳定的自然条件差异、土地生产潜力的现实利用水平和土地利用经济效益差异为依据，按全国农用地间的相对差异评定。 定级：反映土地等影响下的土地差异。土地级的划分，以影响土地质量、易变的自然条件的差异以及土地利用水平、利用效益上的微观差异为依据。按地方（通常为县）范围内土地的相对差异比较评定。 三、土地分等定级的理论基础 （一）地租理论 （二）区位理论 （三）肥力理论 （四）土地可持续发展理论 （五）土地质量观 （一）地租理论 土地所有者在经济上得以实现的方式 1、绝对地租 不管租用任何等级的土地都必须缴纳的地租 2、级差地租 等级不同的土地产生的量由差别。经营较优土地而获的归土地所有者占有的超额利润 3、垄断地租 由某一特殊地块产品的垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租 （二）区位理论 包括自然区位和经济区位。自然区位指自然条件及其构成对某种生产的影响；经济区位指社会经济条件、如交通运输、劳力资源、生产资料、销售市场等与生产部门、布局的关系。 （三）土壤肥力理论 土壤提供养分、水分、热量及优良环境条件的能力，是构成土地生产能力的物质基础。 （四）土地可持续发展理论 实现土地生产力的持续增长和稳定性，保证土地资源潜力和防止土地退化，达到生态合理性、经济合理性、社会可接受性。 （五）土地质量观 四、土地分等定级的基本原则 1、综合分析原则 2、主导因素原则 3、区域差异原则 4、级差收益原则 5、定性与定量相结合原则 一、城镇土地的特性 二、城镇土地定级的作用 三、城镇土地定级方法和程序 第二节 城镇土地分等定级 1、位置具有特殊重要性 土地的质量高低表现为土地的区位条件 2、土地利用的多样性 地类多样、结构复杂。效益：商业用地大于住宅、工业用地 3、土地利用的集约性 容积率高、人口密集，产出效益大 一、城镇土地的特性 1、为城市规划布局提供依据 2、是制定基准地价的基础 3、为制定城镇土地税赋提供参考 4、显化土地资产差异，为科学管理服务 二、城镇土地定级的作用 1、基本方法 多因素综合评定法 级差收益测算法 地价分区定级法 2、城镇土地定级程序 　　　准备 土地级别划分、确定 成果验收 成果应用及更新 三、城镇土地定级方法和程序 土地定级方法 方法类型 方法 优点 不足 多因素综合评定法 依据一定的目的和原则，以定级单元为样本，选择对定级单元发生作用的因素因子作为