2012-05-30绿地船厂路项目.pptVIP

* 案例分析：绿地中心一期适用范围：区域型、销售型物业 项目定位 入口布局 建筑平面 商业平面及店铺切割 景观 * 项目定位 * 业主在本项目方案阶段存在对商业定位不清的情况。 根据本项目的实际情况，其与浦东嘉里城具有以下共同点，可有机会做中高档社区的商业定位： 1.未来周边以高档住宅（均价80000元/M2以上）气氛渐浓； 2.距离传统商圈较近，消费者习惯到传统商圈消费； 3.邻近地铁 项目 周边物业 交通 功能组合 业态组合 住宅：御翠园、四季雅苑、九间堂、仁恒河滨城 商业：联洋、大拇指广场 其他：世纪公园、汤臣高尔夫 地铁七号线花木路站上盖 写字楼、酒店、服务式公寓、商业 餐饮美食 30% 休闲 20% 主力店 12.50% 儿童零售 10% 生活品味 10% 时装 10% 服务 7.50% 住宅：东安新村、尚海湾豪庭（在建）、海珀旭晖 （在建） 商业：徐家汇商圈 其他：徐汇滨江公共开放空间 地铁七号线船厂路站邻近 写字楼、商业 商业部分整体出租给证大集团 浦东嘉里城 绿地中心一期 项目区位：北靠内环线，徐汇区滨江区域 * 项目位于徐汇区滨江区域，距离徐汇商圈2公里，距离黄浦江800米，隔江相望后滩公园。距离最近的越江设施打浦桥隧道1.2公里。 内环线（中山南二路） M7 M4 徐家汇商圈 南京西路商圈 陆家嘴商圈 打浦桥隧道 滨江商务区 世博园区 地块分析：人流缺只角？ * 项目西北部及西南部覆盖成熟的住宅小区及商务楼。尤其是西南片区滨江正在建高档楼盘，将来此片区居民消费力更强于北侧。 项目东侧在建工地、绿地较多，因此人流较弱。 总体而言，进入本项目的人流以北、西、西南侧为主。 值得注意的是：项目距离徐家汇商圈仅有2公里，宛平南路以西的居民区更倾向于到徐家汇商圈消费。 内环线（中山南二路） 东安路 龙华中路 船厂路 宛平南路 船厂路 项目定位 入口布局 建筑平面 商业平面及店铺切割 景观 * * 入口布局 A.沿中山南二路一侧，包括东安路和船厂路与其转角处沿线，主入口过于封闭，不够开阔。 ① ① ① * 入口布局 B.东安路龙华路一侧入口设置了直接通往二层的步道楼梯及自动扶梯。按照常理，消费者在这两者之间肯定会选择坐自动扶梯，因此步道楼梯的引导作用不大。 C.楼梯将人流直接引入二层，消除其闲逛一层消费的可能性。 ② ② ② * 入口布局 两个入口仅靠LED屏幕吸引人气是不够的，仍需要设置广告灯箱。项目没有事先在外墙规划广告位，采用后期加装，但是广告灯箱装在内部，起不到吸引人流的作用。 ③ ③ * 入口布局 浦东嘉里城①视线开阔，可看到公共空间。入口②昭示性较好。 ① ② * 入口布局-原方案与现方案对比 根据最初的设计方案，入口①，②，③昭示性较好，而后的方案中在入口附近增加了扶梯等设施，影响视觉效果。 ① ② ③ ③ ① ② 原方案 现方案 * 入口布局-原方案与现方案对比 原方案中，本项目地下一层及地面都设有地铁出入口，地铁与项目可进行无缝对接，但现方案中并没有看到与地铁连接。 原方案 项目定位 入口布局 建筑平面 商业平面及店铺切割 景观 * * 建筑平面-车流动线 现方案将原方案中的西侧机动车地下出入口转移至船厂路一侧，致使商业、办公楼、物流、非机动车流都聚集在船厂路附近，后期管理压力较大。 机动车入口 非机动车入口 原方案 建筑平面-功能布局 * 西塔楼 东塔楼 龙 华 中 路 中 山 南 二 路 东安路 船厂路 商业需要客流带动，因此一般占据地块的黄金位置，其余办公、酒店等目的性的功能则通常会被压至人流较不容易到达的地方。甲方把最好的展示位置给了两栋办公塔楼，确实能够增加出租/售卖率，却大大降低商业部分的使用，得不偿失。因此，在中山南二路、龙华中路两侧设置需要展示面的商业。将塔楼放置在人流稀少的船厂路一侧。 ① ② 塔楼 塔楼 * 建筑平面-公共空间 黄色区域店铺设计失败，阻碍人流、影响视觉通透性，造成此区域空间令人产生逼仄感。建议此区域做公共空间处理，将此处空间放大，结合南北方向两个出入口，营造商务餐饮外摆区的商业氛围，创造写字楼消费人群。 * 建筑平面-公共空间 浦东嘉里城在室外公共空间处理上采用各功能建筑围合，结合景观设计，营造公共活动空间。 周边业态为休闲轻餐，设置外摆区。 公共空间 项目定位 入口布局 建筑平面 商业平面及店铺切割 景观 * 商业平面及店铺切割 * 一层： 1.主要人流从西侧进入项目，按人流方向，从西向东