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上海嘉定项目 可行性分析报告 项目管理等级：（机密） 制作单位：博思堂地产综合服务股份有限公司 评估部门：集团战略中心---投资发展部 评估日期：2011年 联系人员：郑樟耀 联系电话传真号码：0512电子邮件：zhengzhangyao117@163.com 目 录 第1章：总 论 3 1 项目背景与概况 3 2 项目主要经济技术指标 5 3 项目评估结论与建议 5 第2章：项目投资环境与房地产市场研究 6 1 太仓及陆渡镇概况 6 2 区域发展规划分析 7 3 区域房地产市场概况 8 4 区域典型项目概况 9 第3章：项目发展研判 11 1 项目产品发展方向 11 2 项目销售预判 11 第4章：项目经济测算 12 第5章：附件 13 第1章：总 论 项目背景与概况 1.1项目背景说明 项目于2008年9月通过公开拍卖形式由现开发商取得，当时的成交价格为7009万元。开发商已付清全部土地款项并取得土地使用权证（详见附件），住宅土地使用权时间为2010年3月18日至2080年3月17日，商业为2010年3月18日至2080年3月17日。目前项目方案已经报批通过过，正准备开始立项。 该项目由两个股东构成，并已经达成一致意见，可转让该项目的全部开发权益： 转让价格：2.7亿元 楼面地价：4473元/平方 1.2项目区位概况 该项目位于上海嘉定区，处上海与太仓交界处，太仓市路渡镇南部。项目距离嘉定中心城区约10.5公里，20分钟车程，距离太仓中心城区约6公里。项目西侧白云渡路即将开始动工，直通嘉定市区道路。规划轨道11号将延伸至陆渡。 1.3四至情况及项目内部 项目东至飞沪路，南考新浏河，西北接滨河路，西至白云渡路，有江申泾划分为东西两个地块，内部土地平整。项目在行政区划属上海嘉定区，从属太仓陆渡房地产板块。 项目主要经济技术指标 2.1项目经济技术指标 项目总用地面积为58411.4平方，约87.6亩。由两宗土地构成，东侧地块用地用地面积为30998.4平方；西侧用地用地面积为27413平方。其中 建筑容积率：1.0 建筑限高：不超过24米 建筑密度：不大于30% 绿地率：35% 其他要求：商业建筑面积：不少于10% 开发投资总额：不小于27500万元 第2章：项目投资环境与房地产市场研究 太仓及陆渡镇概况 1）太仓概况 太仓位于江苏省东南部，长江口南岸。地处北纬31°20′～31°45′、东经120°58′～121°20′。东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。总面积822.9平方公里，水域面积285.9平方公里，陆地面积537平方公里。土地总面积8.23万公顷，耕地面积3.43万公顷。 全市2009年末户籍人口46.63万人，人口出生率为5.69‰，死亡率为7.91‰，自然增长率为-2.22‰；在总人口中，农业人口26.32万人，非农业人口20.31万人。常住人口67.11万人，按常住人口计算，城市化率达到56.75%。 太仓自古为文化之乡，人文荟萃，积淀厚实，形成独具风格的娄东文化。是郑和下西洋的起锚地，江南丝竹的发源地，娄东画派的发祥地，又是神话传说牛郎织女的降生地。早在晋代，名士瞿硎等活动于境内传布知识文化。元代，漕运开通，刘家港发展成为“天下第一码头”。元代的桥梁建筑独具风格，至今保存着国内少有的元桥群。明初郑和七下西洋，在刘家港启航停泊，沟通太仓与东南亚各国文化交流。誉为“百戏之祖”的昆曲和优美动听的江南丝竹源自太仓一带。明清园林之盛，有“太仓园林甲东南”之誉。太仓建州后学堂、书院盛极一时，培养出众多杰出人才，使太仓文化得到全面发展，民间读书成风。现今，太仓的文化更具有开放性，多种特色文化丰富多彩，有全国桥牌之乡、武术之乡、龙狮之乡、民乐之乡等称号，文学、舞蹈、戏曲、音乐、摄影、书法等文化艺术硕果累累。??????? 丰厚的文化底蕴孕育了举不胜举的名人，仅宋元明清考取进士者多至314人。明清有“后七子”领袖王世贞，江左三大家之一“吴伟业”，“明四家”之一仇英，“娄东画派”领袖王时敏、王鉴、王原祁等。近现代有画家朱屺瞻，电影艺术家朱石麟，舞蹈艺术家吴晓邦，教育家陆宝忠、唐文治、俞庆棠，著名记者俞颂华，物理学家“中国的居里夫人”吴健雄，诺贝尔物理学奖获得者朱棣文，以及唐孝威、邹世昌、黄胜年、吴建屏、杨胜利、唐孝炎、顾懋祥、龚知本、陆佑楣等11名两院院士。 2）陆渡概况 陆渡镇地处太仓城区东侧,南邻上海市嘉定区,区域面积25.03平方公里，辖6个行政村，1个社区居委会，常住人口1.2万，外来暂住人口2.5万人。2004年在太仓市乡镇目标管理综合考评中列第二位，在全国千强乡镇中排名第165位，规模小镇初现经济强镇