关于昆明房价和人均可支配收入关系问题的计量分析.docVIP

小组成员：周博骏 200910904101 李筠泽 200911512116 宋 漾 200910904110 单 位：昆明理工大学管理与经济学院 年 级：2009 专 业：金融学 目录 1. 引言 3 2. 关于房价的计量分析 3 2.1 模型的设计与参数估计 3 2.1.1 模型的设计 3 2.1.2 回归分析 5 2.2 模型的检验以及修正 6 2.2.1 多重共线性检验 6 2.2.2 序列相关性检验 6 2.2.3 异方差检验 9 2.3 经济意义检验及分析 10 3. 结合现实意义谈谈房价的问题 10 3.1 房价的上涨过快的原因以及危险分析 10 3.2 房价上涨过快，买不起房？ 11 3.3 开发商追求暴利导致房价虚高？ 11 4、总结 12 关于昆明房价和人均可支配收入关系问题的计量分析 摘要：近年来，房地产业发展迅猛，已经成为了中国经济发展的支柱产业，但是房价的不断高涨已经超出了人们所能支付的范围，一房难求的现象普遍存在。但是房价到底与什么因素有关呢？人均可支配收入，还是当地发达程度还是人口数？本文主要通过对昆明房价与其可能的影响因素关系问题的计量分析，来研究房价不断涨高的原因。 关键字：房地产业 房价 人均可支配收入 计量分析 1. 引言 随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市房产如雨后春笋般拔地而起。 然而，中国房价仍在持续走高。尽管国家政府已经启动了几轮调控，但房价丝毫没有要稳定下来的迹象，房价高涨，一房难求的情况仍在持续。房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，不仅影响着国民经济的增长，也牵动着千家万户的心。 昆明的房价也是如此，作为中国二区城市，房价仍然能够涨的如此离谱，不禁会问，房价的涨跌究竟与什么有关呢？本文针对此问题运用计量经济学的方法作了详细的研究，在此，我们将假设人均可支配收入是主要影响因素。 2. 关于房价的计量分析 2.1 模型的设计与参数估计 2.1.1 模型的设计 分析方法：计量分析法 分析工具：Excel EViews 房价的影响因素（解释变量--预测） （1）房价与人均可支配收入有关 房价的设定主要根据的是市场的需求，而与人们需求直接相关的即使个人的收入是多少，因为没有购买力就构不成需求，收入高了购买力强了，需求高了，房价就会上涨，因此初步认为收入高，房价就会高一些。 此因素用X1（人均可支配收入）表示，也是本次研究的主要观察因素 （2）房价与人口的增长率有关 这是房价涨跌最基本的因素。因为房屋主要是给人住的。 ①人口自然增长率高，房价就趋于上涨 人口自然增长率高，刚性需求就大；“刚需”一大，供求关系就会紧张；供求关系一趋紧，房价就要上涨。 ②人口自然增长率低，房价上涨的动力不足 人口自然增长率低，如西欧的一些国家，人口是负增长，刚性需求明显不足，房价没有上涨的动力。 此因素用X2（人口）表示，为辅助观察因素 （3）房价与发达的程度有关 俗话说，人往高处走。谁都向往发达的地区，繁华的大中城市。城市的环境、交通、商业、教育和医疗水平等因素是多少人所向往的。像发达国家的发达程度很高，城乡的差别不是很大，交通又比较便利，就医再方便一些，人们可能更向往接近于自然的田园风光。 一个国家的发达程度若是不高，城乡差别很大，人们当然更愿意涌入繁华的的大中城市。所以说，发达程度越高，房价越稳定；发达程度不高，房价就会上涨。 此因素用X3（GRP）表示，为辅助观察因素 将昆明平均房价作为被解释变量Y，建立起单方程计量经济学模型： 其中，，，为待估计参数，为随机误差项下表给出了1998-2009昆明平均房价与人均可支配收入与年度地区生产总值与年末人口数的数值 分别做出散点图 由上散点图可以看出，解释变量与被解释变量间大体呈线线关系 由结果可得的单方程计量经济学模型为 =0.951464，表明昆明平均房价变化的95.1464%可由人均可支配价格、人口数和GRP的变化来解释。从斜率项的t检验值来看临界值为，,说明人均可支配收入对房价有显著的影响，而,说明人口和GRP对昆明平均房价无显著的影响。F检验临界值为F=52.27536，因此 从整体上判断回归方程显著成立。 2.2 模型的检验以及修正 2.2.1 多重共线性检验 X1，X2，X3的相关系数如下表所示 可见解释变量X1，X2和X3之间存在着多重相关性，由于X1，即人均可支配收入为主要观察对象，因此保留X1，删除X2和X3，对模型重新