南峰国际皮革鞋材交易中心营销策划上.ppt

会展业——加强了厚街鞋业的展示流通能力 成品生产 会展功能 出口贸易 设计研发 原料生产 原料 集散地 由于东莞特殊的加工型经济形态，逐步形成围绕产品生产和出口贸易的销地型批发市场，并通过会展经济加强销地的核心竞争力 竞争优势 房市金碟 总部基地——亚洲鞋业总部基地落户厚街 竞争优势 总部基地不是传统意义上的房地产，是在一种区域经济的环境下打造建设一个区域经济；是一种国际总部型企业聚集区，集科研、生产活动、商务为一体； 亚洲鞋业总部基地汇聚全球鞋业研发、贸易、采购、资讯及品牌孵化等功能的高端服务机构，通过总部型企业带动其产业链上下游企业的发展，从而吸引更多的高科技企业的入驻，在世界上树立鞋产业服务综合品牌； 总部基地的发展带来大量的商务需求，从而促进区域专业市场的发展。 房市金碟 总部基地 政府支持 会展功能 交易中心 生产基地 从鞋业产业链来看，厚街的皮料专业市场具有东莞城区和虎门市场不可比拟的优势,区域辐射力最强。 房市金碟 产业 项目 城市 市场 厚街区域外鞋材市场 厚街区域内鞋材市场 可行性分析 房市金碟 厚街鞋料市场格局 以河田街为核心区、远隆、濠畔和鸿运 四强争霸的格局 远隆皮料 市场 河田街皮料批发市场 濠畔鞋材 市场 鸿运鞋材 广场 濠畔鞋材市场集专业鞋材交易市场、高档现代化商务写字楼、住宅公寓于一体综合体； 鸿运鞋材广场共六层，一至二层为商铺，三至六层为商务写字楼，是厚街最大的一站式鞋材皮料专业市场。 ； 远隆市场2004年9月开业，三层联体商铺的街坊式专业市场； 河田街皮革鞋料市场是以租用农民房为主的街铺式专业市场； 从厚街目前的鞋材专业市场来看，得出以下几条结论： 厚街鞋材专业市场分为两类：一是纯交易性质的鞋材专业市场（如河田商业街和远隆），二是具有商贸性质的鞋材专业市场（如濠畔和鸿运，既具有交易功能也具有商务功能）； 作为鞋材专业市场，特别是皮料鞋材，河田区域客流量最大，展性性最好，交通最便利，商脉最悠久，市场认同度最高，区位价值极高，是皮料鞋材的龙头地块； 亚洲鞋业总部基地将成为引领厚街鞋业升级的领导者，1院10区的规划，涵盖了产业升级方向包含的各个环节以及各大功能需求，重点打造的“国际成品鞋定单式采购中心”和“国际鞋业贸易中心”两大功能区 厚街鞋料市场现状 * 南峰·国际皮革鞋材交易中心二期营销策划报告 产业升级的大环境下，项目定位方向 在现有规划下，局部规划方案建议 项目建成后，应该如何启动，才能实现项目价值最大化…… 开发商目标 树立项目品牌 实现项目价值最大溢价空间 提升项目气质，实现利润与速度双赢 瑞峰理解 工作任务 目标沟通 站在产业转型的高度建立新的价值模型 强调项目在产业价值模型中的地位 创新的营销模式提升项目的美誉度 目标实现 实现南峰鞋业产业的品牌形象，延续品牌复制功能 住宅销售价格6500-7000 持有物业的长期持续经营 目标分解 项目发展空间 产业发展趋势 城市发展进程 项目自身价值 地块硬性条件 片区地产发展现状 客户价值认同 项目限制性条件 定位选择条件 整体定位 形象定位 功能定位 业态定位 物业发展建议 功能建议 业态规划 商务配套 营销策略 营销战略 客户拓展 定价策略 地块属性 对本项目的价值点界定 城市层级 位于城市的中心区； 区域层级 主干道上集中了厚街中高档次的酒店； 与商业聚集地康乐街一路之隔； 周边的生活配套设施匮乏； 河田街是辐射全国的皮料批发市场； 地块层级 项目规模 厚街内的较大规模的商住一体项目； 景观资源 内部无可利用自然资源，周边建筑形象多为传统街铺，形象较差； 交通状况 三面临路，便利的城市、运输交通系统； 规划发展 以商业为主，住宅无规划上优势 镇中心区域的、城市发展方向上、产业聚集的、中等规模的商住一体的项目 项目印象 住宅视点 中心区 南区 豪宅区 ● ● 观山碧水 7500 湖景一号 7500 本案 中央华府 5900 富怡名居 5500 除有稀缺性山水资源的豪宅项目盘以外，厚街住宅市场均价在5500； 本案地处厚街中心区，享受周边配套，区域认同度高； 幸福里 4300 但仅以住宅的角度来看，本案周边环境嘈杂、没有社区、舒适度不理想，能实现的价格5500左右。 房市金碟 在目前的市场条件下，以项目的自身条件，住宅能实现的销售均价5500左右，怎样才能最大提升项目的住宅价值，实现我们高溢价目标？ 问题 房市金碟 商业视点 产业地位 东莞制鞋业向高端、技术和品牌发展的方向优势将保证其长期鞋业制造中心的地位 产业现状 中高档皮鞋出口增加，政策推动产业开始升级，产业链向高附加值的两端延伸，形成完整的产业链 市场地位 厚街有东莞最大的皮鞋生产基地，原料需求量占整个市场的70％，是东莞的皮料批发中心，目前市场经营