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土地出让中的地价评估 国有土地使用权出让标的涉及的价款高，经常高达数千万元甚至数十亿元，后期开发建设又需要巨额投资，加之要充分考虑后期开发建设、利用和销售情况，土地使用权价格影响因素众多，并且土地市场有其自身的特殊性，一般人很难正确判断土地价格的合理性。因此，为保证出让顺利进行，防止国有土地收益流失，国有土地使用权出让前，必须由专业人员进行土地估价，了解拍卖宗地的正常价格，并在此基础上合理确定拍卖底价和起叫价。 ??? 国有土地使用权出让中的土地估价，应当由市、县人民政府土地行政主管部门及其事业单位的土地估价师或委托专业的土地评估机构进行评估。评估价格应当是拟出让宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。土地估价方法包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修订法等。由于出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益还原法和基准地价系数修订法也比较常用，成本逼近法则较为少用。估价师在承担国有土地使用权出让估价时，一定要对未来的房地产市场变化趋势有准确的把握，同时要对出让文件中关于出让地块的条件介绍和使用条件进行认真分析，坚持多方法比较，客观确定评估对象的正常市场价格，规范出具相应的土地估价报告。 ??? （一）招标拍卖挂牌出让中的地价评估 ??? 市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。 ??? 地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。 ??? 有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。 ??? 评估价、市场价、底价、起叫价、其始价、成交价的概念与区别。 ??? （二）协议出让的几种情形与相应的地价评估： ??? 1、供地中的协议出让 ??? 市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。 ??? 地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。 ??? 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。 ??? 协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。 ??? 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 ??? 市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。 ??? 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。 ??? 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定： ??? （1）不改变用途等土地使用条件的 ??? 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 ??? （2）改变用途等土地使用条件的 ??? 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 ??? 3、划拨土地使用权转让中的协议出让 ??? 市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。 ??? 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。 ??? 应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定： ??? （1）转让后不改变用途等土地使用条件的 ??? 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格 ??? （2）转让后改变用途等土地使用条件的 ??? 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格 ??? 4、出让土地改变用途等土地使用条件的处理 ??? 出