韩国房泡沫化再现.DOCVIP

韓國房市泡沫化再現？ 觀察韓國房價當前走勢，從房屋購買價格指數飆漲、銀行房屋抵押貸款持續揚升，以及近一年韓國房價與亞洲主要房價上揚之國家相比居冠，皆顯示韓國房市有過熱之跡象。房地產為國民經濟的重要支撐性產業，韓國房地產的產值占國內生產總值的10%，韓國應確實應警惕房市泡沫化之風險，維持房價穩定為現階段政府必要且及時的首要目標，否則韓國即使走出全球金融風暴，又將可能會陷入另一波房市泡沫危機。 黃永慧 近年韓國房價走勢 近幾個月以來，韓國經濟呈現穩定之信號，無論是經濟成長抑或工業生產，而資產價格有飆漲之跡象，尤其是房屋價格最顯著。房價方面，觀察韓國房屋購買價格指數之近年走勢（圖1），2000年初時房屋購買價格指數維持於60之水準，爾後持續攀升，因韓國經濟已從1998年的亞洲金融危機中恢復，投資人累積大量財富，大批資金湧入房地產市場。隨著成交量上升，房價也急速攀升，2008年8月房屋購買價格指數突破100大關，9月甚至達到高峰101.19，當時正值大宗物資、石油價格飆漲，全球通膨嚴重，爾後遭逢全球金融風暴，房屋購買價格指數卻僅小跌，跌破100。然而近幾個月房屋購買價格指數走勢（圖2），又有開始蠢蠢欲動之跡象，從2009年3月開始，房屋購買價格指數為99，逐月成長，10月已達到高峰101.1，11月更是達到101.30，創下歷史高點。 圖1 2001~2009年韓國房屋購買價格指數走勢 資料來源：韓國統計局。 圖2 近期韓國房屋購買價格指數走勢 資料來源：韓國統計局。 以韓國房屋價格而言，根據Global Property之資料顯示（圖3），無視全球金融危機，韓國近一年房價成長率與亞洲主要房價上漲之國家比較居冠，上揚了3.1%，以韓國各地區而言，尤以首爾為最，自2009年起首爾公寓價格飆升約20%，可見韓國房價泡沫化之擔憂其來有自。 圖3 亞洲主要國家房價最近一年成長率比較 注：韓國資料至2009/Q1；馬來西亞資料至2008/Q4；台灣資料至2008/Q3；菲律賓資料至2009/Q2；中國大陸資料至2009/Q2。 資料來源：Global Property。 至於韓國股市、匯市方面，倒沒有呈現如同房市之大幅飆漲的情況，頂多回至原先之水準。韓國股市(KOSPI)從2009年初至11月底，漲幅約為33.86%，大盤指數回復到約1550多點，相當於2008年7、8月之水準，而亞洲股票指數（所有國家，不包含日本）同期間漲幅約為76.25%，因此KOSPI之漲幅微不足道，難以構成泡沫化之現象。韓圜從2009年初至11月底，升值約15.76%，亦只有回復至2008年8、9月之水準。因此以下主要針對韓國過熱之房市進行分析。 韓國房市過熱，甚至可能產生泡沫化之疑慮，是由於首爾房價嚴重炒作、投資者偏好房地產投資、韓國特有的房屋租賃體制、政府政策、韓圜大幅貶值、利率大幅調降等內外在因素使然。 韓國房市泡沫化之成因及政府控管政策 （一）韓國房市泡沫化成因 近來韓國房市有泡沫化之疑慮，主要係來自本身積存已久之內在成因，再加上外在因素使然，闡述如下： 1.內在原因 (1)某些區域維持高房價 韓國房價問題的其中一個癥結來自人口布局，一直以來，韓國國內高房價都集中於首都—首爾地區，歷久不衰。韓國首爾面積僅有605平方公里，卻為全球人口密度最高的城市之一，約有1/4以上的人口（逾1,000萬人），都集中在此地居住生活，主要是因為就業、教育、交通等因素。就業部分，將近55%的製造業以及大型企業幾乎都集中於首爾地區，收入也較高，韓國居民自然往首爾遷居；教育部分，韓國最好的小學、中學及高中幾乎都集中在首爾地區，為了子女教育著想，許多人往首爾移居；交通部分，首爾有相連日本、東南亞及歐美各國相連的國際機場航線，亦有通往釜山、仁川等主要城市的高速公路，交通四通八達，也吸引許多其他窮鄉僻壤之居民聚集於此。也因為以上因素，導致人口過度集中，投資者皆選擇在此投資，使首爾房價不斷拉抬，炒作嚴重，其他區域的房價漲速則相對緩慢。 (2)投資者偏好 自1997年亞洲金融危機後，韓圜匯率大幅變化、不穩定，而2008年全球金融風暴更加速韓圜貶值，讓投資者對韓圜失去信心，傾向把錢投入在能夠永久擁有的房地產上，降低投資風險，根據韓國房地產調查公司Speed Bank調查(2008)（附注）顯示，韓國人平均投入80%的家庭財富到房地產中，這也因而使得韓國房地產業持續熱絡。 (3)房屋租賃體制 除了高房價外，高房租也是形成房市泡沫化的可能原因。韓國房屋租賃制度，區分為「月租」和「全租」兩種不同形式。所謂「月租」，指每個月交的錢，和一般租屋形式相當；所謂「全租」，是韓國特有的租賃制度，大部分都適用在高級套房，指房客向房東支付相當於整體房價的三分之一，甚至一半作為抵押金，在租用的房子居住兩年的期