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房地产投资信托基金概述
房地产投资信托基金概述
来源：信任信托
房地产信托基金是一种以发行收益凭证的方式，投资的综合收益按使比例分配给各位的信托基金。世界上第一份基金是1960年问世的，国外的税很重，当时REITS面世是可以免税的，一般在美国规定REITS分红超过90%同时可以免征资本所得税务，目前在美国有300多个REITS基金运行，在美国REITS没有方便的，1960年到现在不管怎样的衍生和变革，始终有一条它是免税的，REITS是属于资产证券化的方式，其中有两种典型的方式，第一种是特殊目的的载体公司，将募集的资金集中投资商场，写字楼，并将经营型投资还本归息，一般写字楼商场更愿意用REITS。
REITS分类：
股本房地产投资信托基金。
按揭房地产投资信托基金。
混合房地产投资信托基金。
通过REITS融资的优势：
对于投资者而言，REITS风险低，回报稳定。
对于房地产企业而言，与债务融资相比，如是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。
REITS国际运行模式的比较：
美国的REITS发展基本上是税收优惠驱动，有明显的税收优惠特征，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。
香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITS必须缴纳地产税，REITS面临公司资本利得和地产税的双重征税。
中国内地房地产投资信托基金模式：
信托计划模式，一般是专业的投资管理人士在运作，优势在于结构确定受托人资产职能，它有效保护投资人的利益，目前房地产信托基金开始上升到房地产基金层次上，所以具有很强融资功能，同时有交易平台，可以买卖，在中国还不行，在欧美和香港都可以买卖，在中国不可以买卖。
房地产上市公司模式，不好的地方在于管理人股东之间有利益冲突。
封闭式契约型产业基金模式，也是存在股东基金管理人利益的冲突，在中国没有相关的法律规定，尽管第一种不能通过流通，第一种信托计划是最好的模式。
我国房地产投资信托发展意义：
引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。
引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性的风险，提高金融安全。
引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
我国建立REITS的发展政策建议
1、加快相关政策和法律法规制订
2、加快房地产信托专门人才的培养
3、防范运作中的道德风险
4、建立信托企业信用制度
5、健全信息披露制度
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