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房产买卖的法律 房产的种类：商品房 房改房 央产房 军产房 经济适用房 （1）房改房一定要注意： ①审查买房人与原单位的购房合同，有些是不能对外出售的，有些是只能在单位内部流通。 原产权单位有没有优先购买权 ③合同中有没有超标的问题（福利分房）若存在，必须解决超标问题后才能上市。 （2）央产房：产权单位是中央单位 凡是超标而未处理的住房，须原产权单位按超标处理后方可出售 不可售住房已向职工出售的，不可上市出售。 涉及安全必威体育官网网址的住房、党政机关、科研单位的住房，原产权单位认为不宜出售的，可以向原产权单位腾退，也可以向原产权单位的员工出售。 ①查询住房的信息，比如是否有房产证，房产证的情况 ②物业情况证明 ③避免一次性付款，应先付首付 举例：一名牌大学生出售单位产房的例子 军改房 （营区的房子是不可以出售的，其他的军产房也必须由军营单位审查通过后，才可以出售） 经济适用房 二手房是5年内的是绝不可以出售的 5年后也必须履行交纳契税取得完税凭证的时间或房产证发证的日期，哪个有利选择哪个。如果可以向住房保障部门申请回购，如果住房保障部门不回购的，交纳补足相应的土地收益等价款，出具住房保障部门不回购的证明才可以上市。 条件：必须有当地户口，家庭年收入小于6万 特殊例子：以别人名义买经济适用房的，房子的所有者归房产买卖合同和房产证签名的人所有。（比如好朋友张三和李四，张三是外地的，李四是本地的，张三想在北京买房，可以没有北京户口，没法买经济适用房。因为没有房一直没有结婚。后来张三就想了一个办法，以李四的名义进行购买。后来张三辞职，想自己发展。李四认为张三背弃信义，于是要把房要回来。 限价房 （限制套型面积，解决中低家庭的房屋。） 案例：08年底，安女士和她丈夫在回笼逛取得了一间限价房，可是后来被要求退回了。因为有人将他们举报了，他们在某某地方取得拆迁款。 2、首付房在90平方米以下的，首付款不得小于20% 首付房在90平方米以上的，首付款不得小于30% 第二套房在90平方米以上的，首付款不得小于50% 非本地居民是不可以申请贷款买房的。 3、二手房交易的方式 直接与房主联系 中介卖房 看房（地理位置、质量(噪音、彩光)、是否是凶宅） 选择中间进行交易（看中介的资质，选择有保障的中介机构进行交易，要多走几间中介），不要轻易与人签看房确认单 中介的法律地位：中介的地位，不具有担保地位 案例：一大姐与人签了看房确认单 朝阳法院、宣武法院 看是否有房产证、授权书，它们是否有效 举例：冯某将一房子卖给王某。王某要求看房产证。冯某于是将房产证拿给王某看。王某发现房产证上的产权人不是冯某而是郭某。而冯某说郭某是他表哥，而且几天后拿出从外国传真过来的授权书给王某看，王某于是相信了，签了买卖合同，并一次性全额付款。后来郭某就将王某告上法庭，说房子是他的，并没有卖给王某。王某说是冯某卖给他的，并拿出授权书给他们看。但郭某说授权书是从国外发过来的，而且是传真件，他并没有签什么授权书，后来法院就判授权书无效，王某白白浪费了房款。 产权证登记在一方名下，应当保护善意第三人的利益。 二手房买卖的查封问题 需要房屋所在地的房产中心调查房屋的情况。一般查封是在有外债的情况下，房管局将房屋查封，不得将它拍卖。 买房是一定要到房屋登记部门查清情况 例子：李女士 别墅 张先生 250万首付 没有过户 查封两次 抵押问题 例子：账户 注销 5万元定金 付款方式没有明确，法官说你可以用现金或公证提存方式判决卖方赢。 例子：中关村一女士 孩子上学问题 （非买方原因贷不了款，而无法付款的不应该判买方违约。） 定金、违约金问题 卖房的一方应当让买房者清楚违约金的问题 买了有租约的房子也要特别注意：卖房者在卖房时如果有租约的，应该先通知承租人，在承租人决定不买后才能再出售。 承租人在同等条件下有优先购买权，优先购买的时限是三个月 ⑺二手房买卖合同之户口迁移：主张户口迁移，不归法院管的，而归派出所管的。要看卖房者的户口有没有迁走。 阴阳合同（黑白合同）避税