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开发商的五一，消费者的五一 一年一度的“五一”房车节落下帷幕，各大楼盘给2012年上半年交出了一份完整的答卷。随着房车节的圆满落幕，开发商们绞尽脑汁完成的考试，是否达到理想预期目标，以及“五一”过后开发商对于下半年的楼市应该如何导向？面对房车节上大小楼盘百家争鸣，各显神通大打优惠价格大战，我们的购房者应该何时出手？这些各类命题的答案相信从开发商与购房者那里我们也许能找到。 目前桂林楼市我们可以按照新旧城区划分，分别是市区板块和临桂新区板块，随着国家宏观调控政策进入平静期开发商在市区与新区的动作幅度各有起伏。在市区板块中以成绩佼佼领先的七星区板块最具代表性，虽然此次房车节一些七星区板块的大牌开发商并未参与，但是经过五一活动的带动，各参展楼盘与未参展楼盘都颇有收获，插入兰乔圣菲兴进上郡穿山.信昌18号等的成交信息。还有七星区板块中一些满足刚需的性价比很高的优质楼盘，打着“80后买得起的好房子”口号的冠泰.水晶城是其中不得不提的一个典型楼盘，此项目开发商定位准确，房子附加值高，购房者能看见实实在在的购买价值，从而在4月30日开盘的6号楼受到购房者的热力追捧，以绝对高的性价比这一优势大卖40套房源，除此之外还有实力大品牌—中海元居、联发旭景等一些凭借着品牌实力以及优秀的物业管理而赢得良好口碑的楼盘同样在插入两楼盘销售信息。七星区板块整体楼盘自身品质和定位较高，所处地理位置优越，坐享周边不可复制的自然生态环境，生活配套完善以及身处优质学区范围内，这些优势以及市区土地越来越稀少导致此版块内的楼盘在整个楼盘环境中越显稀缺，货量供不应求，目前国家政策处于平静期间，所以在“五一”过后价格下跌的可能性不大，而随着2000年扎堆千禧宝宝今年达到入学年龄甚至还有可能作为刺激家长购买此板块内房源的客观因素之一，综合所诉下半年的价格仍然有上浮可能，也许在后期楼盘开发商方面会适时推出一些优惠活动刺激市场，开发商方面对楼盘信心十足依然保持坚挺乐观。 相对于市区楼盘的稀缺性以及高房价而言，临桂新区的楼盘以市区房价一半价格，楼盘项目的多样性选择以及未来新区不可估量的发展前景为基础，吸引着各类购房人群。在五一房车展期间，临桂参展楼盘占据整个参展楼盘数量的大半江山，既有像花样年.麓湖国际这样走国际化高端路线的高档别墅盘，也有飞扬国际，远辰这种产品多样化的商住结合楼盘，在房车展期间各类楼盘开发商都结合了自己楼盘定位推出了各种优惠活动，插入飞扬国际等的活动以及销售情况而一些没有参展的临桂大盘顺应“五一”活动也有新组团结合优惠活动入市例如奥林匹克花园推出“奥龙会”和“伦敦奥运助威团”免费看奥运活动为即将推出领峰3期组团增添不少人气，还有山水凤凰城COCO组团推出的E2栋楼折后起价3461元/㎡的活动。这些楼盘优惠力度较大，而最终目的只有一个就是吸引购房者眼球，从而尽快的以价换量回笼资金，这也是整个临桂新盘目前的大势所趋。临桂新区楼盘如雨后春笋拔地而起，而开发商也面临诸多问题：1、整个新区楼盘货量供大于求；2、项目开发规模大开发周期长资金回笼缓慢；3、同质楼盘竞争激烈，相互打折扣大战；4、周边配套未完善，商业气氛不够浓郁，新区人气不够兴旺购，房者以及投资客仍然对新区楼市发展持观望态度等等。这些问题既不是现在才有也不会在短时间消失，而开发商面对这些问题在下半年应该着手谋求多样化的销售方式和扩宽销售渠道，整合资源充分利用各种渠道消化掉大量库存，不能坐以待毙相互陷入价格漩涡中，从而把整个大环境拖向不良循环中。 “五一”期间面对眼花缭乱的大小楼盘各种促销打折活动，购房者在考虑何时出手，而对于桂林楼市来说购房者出手的关键在于价格。价格受几方面因素影响：1、国家政策2、供求关系3、房地产与地方财政收入利益关系。国家政策：温家宝总理在“十二五”期间说过“要让房价合理回归”，在国家严厉调控政策下桂林楼市价格不存在太多泡沫，而国家政策对于桂林市场影响来说不是主要的，国家政策主要打压投资炒房，桂林属于四线城市，整个城市的经济支撑点单一，对外来投资客的吸引力不大，主要购房群体还是刚需自住型，所以桂林房价趋于正常值，价格波动不会起伏太大。供求关系：这个是决定桂林房价主要因素，市区房源相对紧张，市区内土地日渐稀少，加上生活配套成熟，房源相对紧张稀缺，导致供不应求，从而也使之成为推高市区房价的关键。而临桂新区房源库存量较大，供大于求，价格也相对便宜，所以购房者在考虑购房时除了考虑价格因素，还要斟酌一下住房有哪些条件是必须具备的，再决定购房选择方向。房地产与地方财政收入的利益关系：地方财政的收入大部分来源于税收，房地产对于税收的贡献所占比例是比较可观的，当国家开始打压房地产政策出台后，地方财政收入减少，地方政府只能从土地转让中获得部分收入，土地转让金越高收入越多，从而导致开发商拿地成本高，再加上国家分税