(精选)中国住房制度与房地产政策分析课件.pptVIP

在上述因素導引下，社會龐大充裕的游資，滙集於股票與房地產市場，使兩者均大幅飆漲 股票指數自1987年初1,000點漲至1990年2月之12,682點； 房地產價格則先在都市地區上漲，繼而擴張至郊區、鄉村地區，1988年之一年期間，地價平均漲幅達500%以上，房價平均漲幅亦達400%以上。 台北市平均房價水準成長到284,500元/坪(1989年7月)。 台湾政府為遏制房地產投機活動出台的房地產政策調控 實施都市平均地權，貫徹漲價歸公； 推動國民住宅興建，公布「國民住宅興建管理辦法」； 緊縮銀行信用、調高利率，嚴格審核放款用途； 成立物價問題專案小組，隨時掌握建材及房地產價格變動； 嚴禁金融業與保險業經營房地產業務； 限制私有土地面積最高額，以防止少數人壟斷居竒； 實施空地稅，限制都市空地限期內使用。 需要讨论的几个问题 为什么日本、台湾在汇率升值时会出现资产泡沫？ 热钱说，货币政策说 泡沫之后为什么都陷入了经济长期低迷？ 阴谋论 、人口红利论、资产负债表型衰退论 中国是否会重蹈覆辙？ 四、影响房地产的短期因素分析 影响2008年房地产的因素是股市 影响2009年房地产的因素是信贷 影响2010年房价的是什么? 2009年的信贷增长情况 信贷的增加如何影响房地产市场？ 缓解了开发商的流动性紧张局面，使房地产市场失去杀跌的动力； 地方政府融资方便之后,减少了土地供应，土地价格出现大幅度上涨，刺激房价上升； 使货币持有者产生通货膨胀及货币贬值的预期，为了保值增值，需要将货币变成实物，买房是主要选择。6月份以后，投资需求大幅度增加。在北京的部分项目中，投资者占买房者的比例达到60%. 现阶段政府的困惑 短期看：如果房价出现下跌，则投资增长会立即放缓，钢铁、水泥、家电、机械等行业马上出现产能过剩；地方政府的财政风险很快暴露出来，财政风险又会演变成为金融风险。 长期看：但房价继续上涨则严重影响居民消费，不利于中国经济结构的调整和经济增长方式的转变（《住宅掠夺了居民10万亿元财富》21世纪经济报道3月20日） 国际知名分析家的几个观点 查诺斯：对冲基金Kynikos Associates的创始人他曾在2001年以前准确预言了安然泡沫，并通过做空安然获取巨额收益。 1月份，查诺斯在一篇访谈文章中说：“中国飙涨的房地产市场，是靠投机性资金撑起来的泡沫，相当于1000个以上的迪拜。”他认为，中国正经历着一场史无前例的房地产泡沫， 而城镇化带来的增长潜力远没有外界想象得那样充分 高盛首席经济学家奥尼尔 3月3日，报告中指出，现在人民币已经不再低估： 1）自2005年贸易加权的人民币实际汇率已经上升了将近20%； 2）中国的进口在增加，贸易顺差正在缩小。 3）中国国内的通胀削弱了人民币在国内的购买力，这使得人民币购买力平价大幅下降（主要是房价上涨） 住房制度与房地产政策分析 演讲目录 一、房地产政策的回顾 二、住房制度改革与中国房地产市场 三、汇率改革与房地产 四、人口结构与房地产 五、城市化与房地产 六、财税体系对房地产的影响 七、短期因素：信贷、利率、物价、股价 八、后危机时代的挑战：货币、增长方式 一、房地产政策回顾与评价 2003年：121号文、18号文 2004年：土地实行招、拍、挂 2005年：政府工作报告、国八条 2006年：国六条、六部委限制外资政策 2007年：二套房贷政策 2008年：年初限制政策与年底刺激政策 2009年：房地产政策与08年恰好相反 2010年:国务院两次出台4号文件和10号文件 房改对中国经济的影响深远 房改使土地作为生产要素参与社会财富的再分配,导致收入分配格局发生很大变化:企业和政府占有的财富比例迅速增加,而居民储蓄占比下降,结果是消费不足,经济对出口的依赖程度增加,经济失衡加剧 房改对居民的影响:城市居民的住房消费发生了根本性的变化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，但房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加(下图)。 我国各部门储蓄率及其比重（%） 年份 居民储蓄比重 企业储蓄比重 政府储蓄比重 1992 52.32 33.09 14.62 1993 46.31 38.71 14.96 1994 50.29 37.49 12.22 1995 48.15 40.12 11.73 1996 52.88 33.66 13.47 1997 50.91 36.14 13.86 1998 51.00 35.84 13.18 1999 48.04 37.06 14.89 2000 42.86 40.65 16.52 2001 41.60 38.93 19.47 2002 46.34 35.62 18.01 2003 4