房地产市场的发展变革.pptVIP

房地产市场的发展变革与管理创新 住房和城乡建设部房地产估价与经纪专家委员会委员山东经济学院房地产经济研究所所长、教授 郭松海 基本框架 一、房地产市场的发展变革 二、 房地产市场的管理创新 三 、房地产市场供求分析与预测 四、房地产市场由非均衡走向均衡 五、住宅市场的管理创新 一、房地产市场的发展变革 （一）房地产市场的发展环境 （二）房地产市场的发展现状 （三）房地产市场发展变革中存在的问题 （一）房地产市场的发展环境 ?2009年全国生产总值335353万亿元，比上年增长8.7%，人均生产总值超过3000美元；这比之前所说的2020年达到人均GDP3000多美元的时间大大提前。 根据国际货币基金组织公布的 2008年世界各国人均GDP排名，卢森堡以113043美元居首，美国以46859美元居世界第15位，中国以3315美元居第106位。 2009年，城镇居民人均可支配收入17157元。 （二）房地产市场的发展现状 2009年， 2009年城镇房地产开发投资36232亿元，同比年增幅近16.1%； 全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。 2009年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1. 5% 。？ 2010年国家统计局公布，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%.其中涨幅最大的城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%. （1）房地产开发投资增速过快，市场需求大 今年房地产开发投资增长比较快，一季度，全国完成房地产开发投资同比增长35.1%。 　　 商品房销售增长快，因为有需求的拉动，一季度，全国商品房销售面积同比增长35.8%。 （2） 房屋销售价格上涨过快。 （3）房屋供给结构调整迟缓。 2009年8月底，保障性住房住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。 2009年1-11月，全国保障性住房住房建设用地27.54万亩，仅完成年度供应计划的46.66%。 （4）购房需求除消费型以外， 投机倾向明显。2009年初北京朝阳公园地区万科的公园5号开盘价在3万元/平方米左右,而周边品质类似的棕榈泉、公园大道的二手房价格仅为2.4万元/平方米左右,观湖国际二手房价格更是只有1.8万元/平方米,周边二手房价格远低于新房的价格。即使经过半年多的上涨,目前朝阳公园周边二手房均价已达3万元/平方米,但依然远低于周边新房。 （三）2010房地产市场发展变革 实现宏观调控目标，稳定住房价格，改变粗放式经营方式，建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式。 住房市场要以民生为基础。 在宏观调控政策环境下，房地产市场也在经历着一场深刻变革。 1、多数城市房价处于合理区间的高端，或突破合理区间 国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的必威体育精装版研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。 　全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。报告称，天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%，其中宁波更是颇为惊人地超过50%。 2008年据分析，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内，中低收入的居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。 中国经济最为发达的北京、上海、深圳、浙江等省市幸福指数最低。 中国首家中外合资人寿保险公司的中发起的调查历时2个月，覆盖中国10个省区的35个城市，共有十万人参与。 根据这份名为《中产家庭幸福白皮书》的调查报告，江苏、四川、福建、重庆四地幸福指数排名居前。健康、情商、财商、家庭责任以及社会环境被绝大多数被调查者认为是影响家庭幸福最重要的因素。 近70%的受访者认为经济收入对家庭幸福有着相当比重的影响，财商的高低则决定家庭生活收支运转和可持续发展。 报告指出，2009年是中国房地产最红火的一年，然而在突兀的房价面前，很多家庭感到痛苦。自从住房变成一件很“奢侈的事”，一系列链式反应相继产生。 一些城市的房价收入比已超过20倍；房产租售比在1∶500左右；投资自住比已超过50%；房价涨幅与GDP之比，已超过5倍。持续大幅度推高房价，虽短期好看的GDP，但是饮鸩止渴。 地价与房价关系 采用计量经济学的模型，利用软件进行分析，采用的样本数据为2002--2006年山东省济南九城市的房价地价数据。 以实证来研究房价与地价的关系。房