贵州德金号·国际广场项目商业定位及业态规划报告.ppt

项目分析 效果图平面视角方位图 商场部分分析 255米 232米 32米 商场的设计不同于商铺，必须符合进入消费者的消费习惯和最佳体验，本商场的进深较短，面宽过长，整体呈现狭长型。 出于购物习惯，长距离的直线通道易造成疲劳感，不利于入驻品牌对客户的重复刺激，容易照成动线安排不合理，影响均好性。 商场部分分析 商场二层 商场一层 商场负一层 负一层整体层高较高，但地面部分商场层高仅有4.2米左右，若除去卖场消防、管道等部分，整体层高不足4米，将限制影响商铺品质及入住业态（不含超市）。 商场部分分析 地面部分单层商业建筑面积约为7400㎡，单层面积可确保业态的丰富性，基本满足打造现代综合性休闲购物广场的单层面积需求。 单层面积适中，但由于进深较短，加之塔楼基柱的硬伤，在各业态的规划上有一定的影响。 商场部分分析 业态：零售超市 面积：8000㎡ 类型：现场服务体验 消费群：25—50岁 特点：通过低价的大众日常消费品为主吸引客户，客户需求平凡，覆盖年龄面广，消费人群覆盖面广。因此可带来大量人气。 商场部分分析 业态：电影院 面积：880㎡ 类型：现场服务体验 消费群：16—45岁城市客群 特点：在休闲购物的商业模式中不可缺少的业态，增强商业体的整体凝聚力，赋予商业体更丰满的休闲体验，同时，带动其它业态的活力。 家庭生活 时尚消费 立业——业态定位分析 PART 5 商业定位 我们适合定位为哪类商场：批发or零售。 我们适合引入合作业态：百货、家居、电器、娱乐、餐饮 我们业态的档次定在哪里 我们的租金收取多少，怎么收取 以数据论证，用事实说话的方式，通过对市场的研究及定位。对区域经济的梳理，对区域商业及消费情况的调查。最终结合项目自身条件，基于我们对各种业态类型需求的了解，最终精确定位，确保商业的长期繁荣。 之后我们将对以上问题的解决思路一一进行解答…………… 项目定位—商业定位 前沿商业模式LIVING MALL生活广场 本商业定位为LIVING MALL领先的商业模式，原则上该商业以休闲购物、娱乐、时尚的调性为其主元素。多以体验式商业为主调，辅以传统商业。 以统一规划、统一管理、分散经营为基本原则，服务于0—50岁的消费人群，最终使本商业成为织金县同体量商业物业唯一的，且不可超越的前沿商业模式（注重后期商业营运管理工作）。 项目定位—商业定位 项目定位—业态定位 业态定位：零售、餐饮、娱乐、配套、金融、康体、教育、专业主题馆等业态； 其中包括百货、影院、大型超市、生活配套、数码产品、银行、婴幼童早教、健身、洗浴、西式快餐、中餐、各类时尚饮品、以及其它以体验式休闲等业态。 零售 百 货 百 货 大型超市 数码产品 娱乐 夜 场 影 院 会 所 电 玩 餐饮 蛋糕房 重 餐 时尚餐饮 轻 餐 西式快餐 生活配套 干洗店 票 务 快 递 康体 健 身 瑜 伽 洗 浴 美发美体 专业主题馆 潮流馆 教育中心 婴孕童 项目定位—招商范围与业态占比 主力店：超市、影院、餐饮、KTV、洗浴等 主力店：超市、影院、餐饮、KTV、洗浴等 百货零售：男装、女装、化妆品、珠宝、皮具、男杂、女杂、运动、床用等 餐饮：中西式快餐、中餐 、寿司、火锅、特色餐饮、时尚轻餐、体验饮品等 专业主题馆：孕婴童专业馆（孕婴童装、洗澡、用具、摄影、早教、淘气宝、童玩、食品等） 潮流馆：各式潮流服装、配饰、用品、数码 康体：健身、瑜伽、洗浴中心、美发美体等 康体：健身、瑜伽、洗浴中心、美发美体等 配套：机票、旅行社、花店、艺术摄影、银行、快递等 主力店?百货零售?餐饮?专业主题馆 ?康体?配套? 项目定位—档次定位 超市 国内一线大型品牌超市 百货 国内一、二线品牌为主力品牌 餐饮 轻餐：以时尚休闲为主 重餐：当地大众餐饮和部分高档餐饮（以当地消费能力划分） 西式快餐 娱乐 高档+量贩娱乐夜店、洗浴中心、休闲 会所和大众电玩 项目定位—租金定价 商圈名称 一层实用面积平均租金价格（元/㎡） 公摊率 一层建筑面积平均租金价格（元/㎡） 步行街 140 50% 70 山禾源商圈 120 60 法星路商圈 80 40 鱼山商圈 60 30 本项目 / 50% 50 层数 面积 租金价格（元/㎡·月） 估算层租金值（元/㎡·月） 一层 7100 45-50 390500 二层 7400 30-40 296000 三层 7400 25-35 185000 四层 7400 10-20 111000 负一层 3300 20-35 82500 租金定价分析表： 楼层租金均值演算表： 通过对周边租金价格进行调研测算，并根据公摊比例进行测算，最