葛洲坝红旗河沟项目项目初步沟通提案.ppt

Part 1 区域解读 江北区观音桥是江北嘴中央商务区重要组成部分，其位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，2010年社会消费品零售总额超过100亿元，成为名副其实的“百亿商圈”，如今成为重庆主城商业副中心中集聚能力、扩散能力、辐射能力最强的一个大商圈。 商圈内商贸繁荣、业态丰富、品牌云集，拥有商业网点8000个、5000平方米以上大型商业网点40家、200多个国际知名品牌、40多个国际顶级品牌；拥有“大型购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、酒店、大型书城”等众多业态，构成网络化立体业态格局. 重庆未来第一商圈，重庆中央商务区重要组成部分 城市规划 经济环境 区域规划 Part 1 区域解读 江北观音桥商圈发展目标 到2012年，将实现观音桥商圈吸引社会资金300亿元、销售总额突破800亿元，商圈核心建成面积2平方公里以上，新增商业、商务设施面积300万平米，建成8个五星级酒店，10余栋高档次商务楼宇，引进国际一线品牌50个以上，解决就业20万人，真正将观音桥商圈建设成为“国内一流并有国际影响的品牌商圈”。 江北观音桥商圈“636”发展战略 将按照“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”的战略定位，来推进观音桥商圈建设。 精心打造“畅通商圈、生态商圈、文化商圈、和谐商圈、时尚商圈、品牌商圈”六大工程 着力抓好“基础设施建设、现代服务业发展、城市形象设计”三大规划 努力实现“社会投资、限上重点企业、社零总额、销售总额、现代服务业增加值、从业人员”六个翻番 观音桥商圈的崛起，成为重庆城市商贸中心，主城核心区商圈 城市规划 经济环境 区域规划 Part 2 市场解读 宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场 围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策，调控重点为住宅市场，对商务类和商业类物业调控力度不明显 楼市调控三宗最 最多 自2010年以来中央下发多个国字号文件，其密度对房产业来说前所未有；继而各部委和地方跟进，出台进100个文件，调控时间史上最长 最全 围绕“抑需求，促供给”的调控思路，出台方方面面的政策，据统计涉及到土地、融资、税收、保障房和限购等方面，几乎覆盖了房产业的各层面 最严 1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停贷 2、保障房建设力度空前，计划建设1000万套 Part 2 市场解读 宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场 （数据来源：东方财富网) 在紧缩的货币政策调控下，年内持续走高的CPI迎来拐点，8月、9月涨幅先后回落，国家控通胀的政策初见成效。预计4季度CPI回落速度会明显加快，明年上半年通胀得到有效控制。届时持续一年有余的紧缩调控政策会明显松动。继而打破房地产市场坚冰。 Part 2 市场解读 宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场 商品房供过与求，市场存量巨大，价格逐步走低 近1年来，在严厉的调控政策之下，重庆商品房整体上呈现供过于求的局面。除10年10月份秋交会及2月份春节期间供小于求外，其他月份均表现为供过于求，可见当前市场存量已非常之高。 成交价格自6月以来开始下降，自9月份，商品房成交均价6678元/㎡。 Part 2 市场解读 宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场 调控政策 两江新区 两江新区 VS 宏观调控 两江新区利好影响逐步扩散，尽管受宏观政策影响，当前重庆楼市总体情况不甚乐观，但重庆城市价值决定其房地产市场朝着更健康的状态发展。 尤其商业地产并不受政策影响，在通货膨胀的大背景下成为资金保值增值的优先去处。 Part 2 市场解读 宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场 轨道交通颠覆传统地产格局，沿线迎来发展契机 据了解，在轨道交通相对发达的北京、广州、上海等地，轨道物业与非轨道物业相比，价格约高出10%-15%。而在香港，差距最大者可达30%左右。所以轻轨3号线以及未来6号线、9号线的开通也将带动轨道沿线站点物业尤其是类似本项目这样的换乘站点上盖物业的价值上涨，即使在如当前的楼市环境下，也是楼盘保值增升的重要保证。 随着城市国际化进程的加快，便捷的交通带动房地产升值、提升居住便利性上表现日益突出，交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速发展及房地产的迅猛增值。 Part 2 市场解读 重庆写字楼分布特征 一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊 两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园 三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪 四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+冉家坝+石桥铺 宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场 Part 2 市场解读 北部新区 7.1万方 典型代表项目 1.线外（4.6万方） 2.