第二讲：典型旅游方式——分时度假.pptVIP

第三讲 典型旅游方式 §1 分时度假 一、分时度假的定义 分时度假(Time Sharing)最先由亚历山大·奈特(Alexander Nette)提出，是指消费者在某一特定的度假村或酒店以较优惠的价格购买特定年限内一周或数周的度假时段使用权，然后通过时段交换网络机构提供的服务，可以与网络中的其他度假村或酒店的度假时段使用权进行置换使用的一种新型度假旅游方式，而对于旅游企业而言，分时度假是一种提高客房出租率的营销方式。体现房地产业、酒店业、休闲度假的完美结合 。 定义的进一步说明： 简单而言，就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权，以周为单位，分时段卖给多个客人，其使用期限可以是20年、30年、40年或更长的时间。顾客在购买了一个时段的使用权之后，即可每年在此享受一星期的度假住宿。如果有一年您决定不去您所购买的住处，那么您可以通过分时度假公司等机构交换到其它的加盟酒店或度假村去度假。 分时度假就是有关机构先与酒店或度假村签订协议，将客房使用权每年按周划成52份，用锁定且优惠的价格按份销售给顾客，顾客拥有在一定的期限内在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益。当人们购买了某一处住所后，通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方。 分时度假的本质在于将原本完整的房产使用权在时间与空何的维度予以分割，分别销售给不同的使用者，从而实现降低单个使用者购买成本和有限资源有序共亨的目的。 “分时度假”概念起源于上个世纪60年代法国的阿尔卑斯地区。70年代起在美国兴起，并扩展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方式。 RCI (Resort Condominium International，简称RCl)分时度假交换公司是该行业内的佼佼者，它成立于1974年，总部设在美国。在全世界拥有超过3700间的加盟酒店及度假村等，遍布于100多个国家。2001年RCI北京办事处正式成立。 分时度假的出现来源于供求两方而的要求与条件成熟。在需求方面，随着人们休闲时间的增多，度假旅游成为时尚，但对于大部分人来说，经济上无法独立拥有某处度假地的房产，因而产生了以较小的成本获得旅游度假地房产的市场需求。在供应方面，旅游业的发展一方面刺激了相关房地产的快速发展，另一方面由于旅游的淡旺季分别明显，旅游房地产常年空置率很高，形成了一定的积压，开发商急于为盘活房地产寻找出路。基于西方较早实行的带薪休假制度为保证，分时度假的经营理念得以应运而生。 二、分时度假的经济分析 作为一个可操作的经营理念，分时度假在经济上应是可行的。 一个标准权利单位＝40年每年7天的度假地房产使用权 一个标准权利单位=2万元人民币 一个度假地房产(别墅)建筑面积＝160m2；一年=50周 一个标准权利单位可以同时出售给50个不同的消费者 一个度假地房产可同时供最多6人使用 单位标准权利开发商直接经济收益=2万元/份× 50－建设成本一销售成本 单位标准权利物业管理经济收益=每年的物业管理费用(人民币300元)×40十公共配套设施平均收益一设施平均折旧一单位经营成本 单位标准权利消费者花费= 2万元人民币+每年房产维护费用(人民币300元)×40十交通费 消费者每天在单位房产的住宿花费＝2万元/(7天/年×40年)＝71.5元 （以上未考虑币值变化） 开发商可以较快收回投资成本并获取利润，物业管理可以拥有一个稳定长期的消费群体，消费者则获得了相对便宜的度假住宿价格，同时拥有一定的灵活度，正因为无论从开发商的角度，还是从物业管理消费者的角度出发，分时度假在经济上都是可以接受的，使得它并始为越来越多人所接受。 三、分时度假的内容 包含两个方面的内容：一是分时度假，二是分时交换。分时就是将酒店、度假村的房间的使用权按每年若干天（如一星期），共若干年（如30年）的时间段，用锁定的价格，一次性出售给客人，客人购买了分时度假权后便可每年在此享受一定时段的居住度假。交换就是指当客人某一年决定不在其购买的分时度假地度假时，可以到隶属于分时度假交换公司的任何一家酒店、度假村免费享受相同时段的居住度假。 1、一次性购买若干年的度假权益（一般为30或50年），同时交纳相应产品的年度维护费用，权益人即可在购买的年限内使用该假期的住宿单元，同时，权益人在共同拥有该住宿单元使用权的同时共同承担其维护费用。 2、一般情况下，权益人拥有每年 2周的假期住宿单元使用权，但也可视权益人每年的具体要求进行调整。 3、公司以分时度假的方式奖励其重要职位的经理或者员工 的方式日益增多。企业客户和机构客户作为权益人购买分时度假产品