城市豪宅巅峰之作1.pptVIP

主题：户型配比初步建议 页数：9页 日期：2011年3月28日 城市豪宅巅峰之作一座城市的符号，一个城市的记忆 * 提交：瞿东胜 总经理 CC：黄素琴 董事长 审查：潘雷 副总经理 建议：企划销售部 正文：下页 西拓投资 企划营销部提交 城市综合体定位原则及思路 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等多种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 西拓投资 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集体化的结果，同 时城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。 在初步明确本项目定位方向后，我们通过城市综合体定位的一般原则及思路，来判定本项目综合体定位的关键点 本项目开发绝对不是单纯项目开发概念，而是城市的概念，必须用具有前瞻视角的城市开发的思路解决问题； 本项目开发的基本模式是城市级综合体； 本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立。 西拓投资 项目的基本发展思路 占地面积200多亩总体量级38万平方米，物业形态涉及到住宅、商业、酒店、办公楼、公寓（单身)等多种多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目。 西拓投资 项目的定位条件及物业特点能充分满足到这群人的需求 综合体物业——能满足商务人士、企业人士对生活的需要和商务往来 的需要。 商 务 中 心——大量商务人员活动的地方，方便仕途发展群体对人情、 关系攀结的需求。 高 端 豪 宅——身份的标签，满足身份展示的需要，满足生意上展示实 力的需求。 西拓投资 城市综合体互为价值链 产品定位到客户定位 项目的客户定位—它们包括哪些人？ 定位什么客户有利于提升项目形象？ 根据该区为开发的“新欧国际城”户源分析：90%是投资客，我们将项目客户定位于： 伊犁8县一市的高端财富阶层 对于这群人什么样的产品能满足到他们的需求才是重要的，而不是去研究他们愿意掏多少钱？ 他们具有了如下共同特征： 区域来源：伊犁全州总人口420万人； 经济特征：具备50—100万的住房消费能力和消费意愿； 购房行为：愿为产品品质的提升，自身地位的显现买单； 年龄分布：30-55岁之间为本项目最主要的核心客户群体。 顶楼 高端客户 中高端客户 中端客户 50万 100 万 200 万 西拓投资 西拓投资 城市高端豪宅需具备优质的产品指标和舒适的服务指标，产品打造应能充分体现 城市豪宅价值体系 城市地段指标 优质产品指标 舒适服务指标 商务指标 （核心商务区） 稀缺资源指标 便利指标 （城市核心区。城市资源极其丰富） 人文指标 （认知度高，区域心理价值高） 自然指标 （稀缺的山体、海景、湖泊、公园等） 规划指标 （规划气势与社区园林） 建筑指标 （建筑形象与品质） 品牌物业 （实力雄厚，一线品牌） 特色物业 （服务的独特性） 户型指标 （创新的产品设计） 配套指标 （高档齐全的配套） 外部条件定位基础 产品素质打造方向 西拓投资 空中官邸产品 顶层空中别墅 （带泳池、花园） 一梯两户 2% 220-240㎡ 市场标杆性产品（楼王） 150㎡左右四室两厅两卫 180㎡左右五室两厅两卫 一梯两户 11% 5% 140-150㎡ 170-180㎡ 溢价型产品 90㎡左右两室两厅一卫 120㎡左右三室两厅两卫 一梯两户 41% 41% 90-95㎡ 120-125㎡ 快销型产品 备注 梯户比 配比（套数） 建筑面积 类型 本案户型面积配比，有约82%产品在市场主流产品区间 空中官邸和空中别墅物业，是项目的标杆性产品，通过产品创新，营造创 新空间，获取市场的最大收益。 本案住宅部分总面积：105688平方米 ；总套数约：1056套 住宅户型配比建议： 打造豪宅并非都是大宅，高端品牌全系列产品 *