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第七章 房地产投资经济评价 主讲：刘雷 房地产投资市场 第一节房地产投资成本与收入的估算 对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最主要的基础数据。（因此需效益和费用识别） 一、投资与成本 1.1投资 广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬。 房地产投资分析中讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。 一般工业生产活动中的投资包括：固定资产投资和流动资产投资两个部分。 第一节房地产投资成本与收入的估算 一、投资与成本 1.2成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。 第一节房地产投资成本与收入的估算 一、投资与成本 1.2成本 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。两个方面： 1.财务会计的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的。而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。 2.投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费等，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。 第一节房地产投资成本与收入的估算 第一节房地产投资成本与收入的估算 二、房地产投资分析中的投资与成本 房地产开发—销售模式下的房地产开发项目与一般工业生产项目投资和成本的概念不同。 其他模式（置业投资、开发出租经营）与一般工业生产项目投资和成本的概念相同同。 房地产项目的投资过程本身就是房地产产品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 第一节房地产投资成本与收入的估算 第一节房地产投资成本与收入的估算 三、房地产开发项目投资估算的范围 房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。 第一节房地产投资成本与收入的估算 三、房地产开发项目投资估算的范围 ㈠ 土地费用估算 开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征收土地的土地征收拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 第一节房地产投资成本与收入的估算 三、房地产开发项目投资估算的范围 ㈡ 前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。 “三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算，可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 第一节房地产投资成本与收入的估算 三、房地产开发项目投资估算的范围 ㈢ 房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。 ⑴ 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装) 等。 ⑵ 公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 ⑶ 基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 第一节房地产投资成本与收入的估算 三、房地产开发项目投资估算的范围 ㈣ 管理费 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生