砀山县商业市场调研报告23页）.doc

安 徽 省 砀 山 县 商 业 市 场 ---------调 研 报 告 2009-11-27 前 言 目前国内的商业地产已经历了十余年风风雨雨的发展历程，从初期粗放式营销逐步向专业化、精细化转变且分工更加明确，特别是商业运营公司介入项目前期的项目规划、市场调研、销售招商策划等已成为商业地产项目整个营销过程中至关重要的一步。 我司积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与商业运营实战策略，在项目商业营销时采取差异化、特色化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，为项目寻求一条最佳出路，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”。我司同时也考虑到项目工程、规划、销售、商业规划、招商等综合因素，在编写本报告时做了一些前瞻性规划共贵方审阅。 通过了解贵司对项目的销售、商业运营、商业定位等问题的初步想法，并在贵司初期规划基础上我司本着专业、敬业、负责的态度组织我司本着专业、敬业、负责的态度组织我司专业人员对项目所在地的商业楼盘、专业市场、沿街店铺等和城县的规划、发展、消费客群、招商客群等进行了市场调研，同时结合本项目的产品特性、商铺销售需要、商业地产运营特点编写了这份报告。该报告分为三个主要部分，对当地商业市场、楼盘、项目执行的原则和基本方法进行了的论述。 目 录 一、砀山县商业市场行情 第一节：区域腹地资源背景概述 第二节：区域经济发展现状及特征 第三节：竞争对手研究 第四节：商业消费客群研究 二、项目研究 第一节：项目自然属性研究 第二节：项目社会属性研究 第三节：项目SWOT分析 第四节：项目利基点与障碍点 第五节：客户群体定位 第六节：产品建筑设计商业规划建议 附件：一、商家分类表 二、商业楼盘调研 砀 山 县 商 业 市 场 行 情 第一节：区域腹地资源背景概述 1、地理区位 砀山县又称梨都位于安徽省最北端，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处；东连本省萧县，东南部、南部、西南部、西部分别与河南省永城县、夏邑县、虞城县接壤；西北部与山东省单县，东北部与江苏省丰县毗邻。县境地处北纬34°16′～34°39′，东经116°29′～116°38′。陇海铁路、 310国道贯穿全境，京九、京沪铁路，105、206国道擦肩而过。县城东距历史名城徐州县84公里，西接古都商丘县72公里，素有九州通衢、天下要冲之称，是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道。 2、行政规划 全县共386个行政村，总面积1193平方公里， 总人口94万，可耕地127万亩，水果面积70余万亩，占全县耕地面积的55％。 　　 县人民政府驻砀城镇，邮编：235300。行政区划代码：341321。区号：0557。2007年12月，砀山县调整乡镇行政区划：撤销西南门镇、文庄镇、刘暗楼乡、黄楼乡、权集乡、赵屯乡，调整6个镇，保留7个镇，调整后全县为13个镇，1个开发区。 3、人口民族 至2007年12月，全县总户数26.56万户，总人口为955,422人。其中男性人口488,379人，女性人口467,043人。 全县非农业人口10.6万人。 2005－2007年，砀山县人口中包含汉、回、苗、侗、壮、藏、布依、土家、独龙、白、朝鲜、哈尼、蒙古、满、赫哲、鄂温克、维吾尔、畲、土、羌、拉祜等22个民族。其中汉族约占总人口的98.9%；回族占总人口的1.1%，占少数民族的99%。 4、地貌地质 砀山县境地势平坦，系黄河冲积而成，境内中部略高，南北稍低。黄河故道以北平均海拔47.8米，以南平均海拔44米，县西北最高处海拔54.8米，县东南最低处海拔40.4米。由于黄河屡次泛滥及改道，中小地势起伏，岗、坡、洼相间，这种微域地形的地貌变化，使水、盐重新分配，形成砀山县的废黄河高滩地，决口扇形地，缓平坡地，浅平洼地，背河洼地五种地貌类型。 5、水文气候 砀山县地处新汴河、南四湖两大水系，同属淮河流域，流域面积440.3平方公里，占全县总面积的36.9%，主要河流有故黄河、复新河；以南为新汴河水系，汇水面积752.84平方公里，占全县总面积的63.1%，主要河流有大沙河、巴清河、利民河、东洪河、文家河等。 　　 砀山县地表水主要来源为大气降水，县境内降水总量丰水年为13.41亿立方米，平水年为9.32亿立方米，枯水年为6.28亿立方米，多年平均降水9.51亿立方米。 　　 砀山县位于黄淮海平原的南部，气候界于暖温带和北亚热带之间，属于季风半湿润气候区。年平均温度14.1℃（1955－2000年）；平均年降水743.3毫米；年日照时数2219.1小时。四季最多风向：秋、冬季偏北风；春、夏季偏东风。年无霜期201天。 6、矿产资源 砀山县地下矿藏初步探明有煤、石油、天然气。 7