理财规划人员专业能力测验.PPT

第三屆理財規劃人員專業能力測驗 第三屆理財規劃人員專業能力測驗 第三屆理財規劃人員專業能力測驗 理財規劃實務 四、理財型房貸的運用 1. 理財型房貸特色 以房地產為擔保品，向銀行申請循環信用額度，把個人不動產轉 化為一筆隨時可用的靈活資金，來把握隨時可能出現的投資機會。 利率較傳統型房貸商品為高，但若與汽車貸款或信用卡、現金卡的 15~20%相較，又低許多，臺灣有3/4家庭有房子沒有房貸，理財型房 貸是專為這些人設計。 2. 使用理財型房貸應注意之重點： ?利率較高，應急時間不宜過長。 ?最好用於套利，用於以短期資金作長期投資的風險過高 ?善設停損、停益是使用理財型房貸投資的最佳方式 理財規劃實務 2. 理財型房貸之最適額度 理財型房貸運用額度 = 投資周期儲蓄 / (停損比率+房貸週期利率) 例：假設投資週期為月，每月可投資兩萬元，停損比率為5%， 理財型房貸月利率為0.6%，可貸額度為 2萬元 / (5%+0.6%) = 35.7萬 投資組合之風險管理 Chapter 6 租屋、購屋與換屋規劃 重要度： 理財規劃實務 理財規劃實務 租屋與換屋的決策考量 一、為什麼需要購屋規劃 對於多數人而言，購屋是人生最長的負債，因此若不事先規劃，可能 會發生以下情況 1. 陷入低自備款陷阱，買自己負擔不起的房子 只有自備款，收入大部份須繳房貸，生活品質降低，育兒計劃延後。 2. 沒有考量未來的收入與支出變化，購屋夢碎 月收入變化大，股市重挫、生三胞胎、疾病或失業，房屋遭法拍。 3. 沒有屋涯規劃的觀念，難以擬定合理的行動計劃 依生涯不同階段執行買屋與換屋計劃 4. 若沒有一個具體可行的購屋規劃，很難強迫自己儲蓄 人生三大規劃，購屋計劃來臨的時間最短，以五年內居多，因此儲蓄壓 力最重，應事前擬定強迫儲蓄規劃，以免錢隨性花掉。 5. 若不事先規劃購屋現金流量，無法選擇最佳的貸款配合 理財規劃實務 二、購屋與租屋的決策考量因素 (1) 購屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，而租屋則可以滿足居住需求的另一選擇， 家庭居住坪數：23坪(65年) → 40坪(89年) 每戶居住人數：5.25人 → 3.58人 平均每人坪數：4.38坪 → 11.17坪 家庭自租比率：67.4%, 19.3% → 85.4%, 8.8% 未擁有自用住宅者，七成還是很希望能有自己的房子。 有土斯有財的觀念仍然根深柢固！ 理財規劃實務 二、購屋與租屋的決策考量因素 (2) 租屋與購屋提供相近的居住效果，差別在於居住成本、產權與土地增值利益。不同的人會在租購間作不同的選擇。購屋與租屋的抉擇可使用以下兩種分析方式： 年成本法 以自住而言，購屋成本是自備款的設算利息與房貸利息；而租屋成本則是房租，其決策考兩因素分析如下： 陳先生看上一間40坪位於大安區新蓋好的大廈八樓，屋主可租可售，租金每月3萬元，押金三個月，買的話總價800萬，可承接500萬，利率6%的房貸，自備300萬元。(押金與自備款機會成本3%) 租屋年成本：3萬元 x 12 + 3萬元 x 3 x 3% = 36.27萬 購屋年成本：300萬元 x 3% + 500萬元 x 6% = 39萬 看來陳先生租屋要比購屋划算！……不過…… 理財規劃實務 還需考量以下因素 房租是否每年調整？ 租屋比購屋節省2.73萬，房租調漲7.58%，居住成本就較高了。 2. 個人所得稅稅率？ 房貸扣除額30萬元，房租扣除額12萬元，若陳先生邊際稅率為21%，則購屋比租屋划算10,500元。 房價漲升潛力？ 未來房價看漲，即使現在購屋成本較高，未來增值部份可彌補成本差異，以上例而言，只要未來五年房價漲2%就划算。 4. 利率的高低？ 利率越低，購屋成本下降，購屋越划算，畢竟房租有一定的僵固性。 理財規劃實務 2. 淨現值法 考慮在一段固定居住期間內，將租屋與購屋未來現金流量折現作為比較的一種方式。 續上例： 陳先生決定在該處住滿五年，房租每年調升1,000元，以存款3%折現率於貸款利率6%為基礎，其分析如下： 租屋淨現金流量： = 9萬 / (1.03)5 – 9萬 –36萬/(1.03)-37.2萬/(1.03)2 -….= -1,767,725 0 1 2 3 4 5 -9萬 -36萬 -37.2萬 -38.4萬 -39.6萬 + 9萬 -40.8萬 理財規劃實務 購屋淨現金流量： 貸款 500萬 n=20年 i = 6%，每年平均本利為500萬/AP(2