养老地产及连锁旅游分时度假基金项目 建议书.pdfVIP

养老地产及连锁旅游 分时度假基金项目 建议书 目 录 一、项目构思与概况 二、政府相关政策 三、目标客户分析及定 四、投资效益测算及分析 一．项目构思与概况： 1.1 项目名称：养老地产连锁旅游分时度假基金 1.2 项目选址：在全国一、二线城市【昆明（兴义）、三亚、青岛（威海）、天津 （北京）、杭州（苏州）、成都】构建6- 8个养老地产项目，总面积约100万平方米的。 1.3 项目前景分析： 1.3.1老年公寓：中国社科院发布的《中国财政政策报告2010/201 1》指出，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势 。在城市， “4-2- 1”的家庭结构下，幸福养老正面 日益严峻的挑战。 数据显示，2009年中国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿，占 总人口的12.5%。人口普查及人口研究中心预预计，2030年前后，我国 60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，成为全球人口老龄化程度 最高的国家。 随着我国人口老龄化进程的加剧，养老已成为摆在我们面前的一 个大课题。传统的家庭养老模式在市场经济发展的今天，已然面 着 家庭规模减小、照料资源匮乏等种种挑战；社会养老作为养老模式的 一个重要方向，已经悄然抬头，并正在逐渐发展。老年公寓作为具有 开放性和产业化特点的老年人养护和生活社区，近年来开始受到部分 人士的关注，在一些城市，如北京、上海、广州等地，老年公寓作为社 会养老的一个主要部分，已经逐渐发展，并初具规模，为我国老年养 护设施及其生活社区的产业化和社会化发展开辟了新的途径。 1.3.2 分时度假产品： 本世纪60年代中期，分时度假的概念在法国阿尔卑 斯地区兴起，70年代之后传入美国。在供需两方面因素的共同推动下 ，旅游分时度假系统逐步在欧美地区发展和成熟起来。 随着旅游分时度假系统的成熟和完善，部分国际化的集团公司将分时 度假系统进一步拓展为分时度假交换系统，即度假房产的使用权持有 者，将自己的度假房产使用权，通过全球计算机网络交换系统，换取 同等级但位于不同地区的度假房产使用权。 在发展早期，旅游分时度假系统只是旅游住宿系统中一个极小的细分 市场，推动其发展的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发 商，参加销售的度假房产也多为将原有滞销的其它类型房产稍加转换 的 “新瓶装旧酒”。在1977年，95％以上的分时度假房产是通过其它 项目改造而来的。到1980年，在全球仅有15．5万个家庭拥有分时度假 房产，分布在500个度假村。 随着相关法律的健全，分时度假系统逐步走人正轨，到80年代中期，9 0％以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其 发展规模也迅速扩大。特别是1987年之后，许多大的饭店集团和开发 商介入这一领域，分时度假房地产的质量有了较大提高。到1992年， 世界参加分时度假系统的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的 家庭也达到近240万个。市场上旅游分时度假系统房产总值约150亿美 元，这些度假村分布在全球75个国家，购买者来自世界各地的157个 国家。 目前全球最大的旅游分时度假交换系统公司是国际分时度假交换公 司(Resort Condominium International，简称RCl)，这家总部设在美国印第安纳州的美国公 司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。 90年代，我国开始引入旅游分时度假系统的概念。海南、深圳等地的 部分饭店开始操作单体分时度假产品，北京、天津、上海、杭州、海南 、桂林等城市的14家度假村已加盟RCI。 从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生 初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了初期发 展旅游分时度假交换系统的条件。 （一）房地产积压和饭店出租率下降 在经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，在经济调整之后 ，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严 重的积压。据国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市 的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万㎡的商品房空置，商品 房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅 游城市。 房地产积压和接待设施出租率低的大背景为旅游分时度假交换系 统的发展创造出良好的供给条件。与发达国家类