地块分析报告(大杨石地块).docVIP

科力集团·常规选址分析 一、项目概况 1、地块位置 本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，距离大坪商圈5公里。 2、地块经济技术指标 地块编号 用途 土地面积 容积率 建筑规模 起拍价格 起拍单价 大杨石C17-2 商业、商务 7299平方 4 29196 5986 2051 备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。 3、地块周边环境 地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。 地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生态公园功能定位渝中区“十二五”规划明确提出在大坪片区打造都市新核心，再造一个解放碑的构想。规划重点1）、2）、亩的虎头岩生态公园3）、南方、业安、协信、武陵、隆鑫等大型房地产开发公司4）、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络5）、配套建设一流现代化基础设施系统 序号 项目名称 开发商 开发体量 物业类型 容积率 绿化率 均价 备注 1 半山公馆 盾安置业 23万方 洋房、高层 2.09 30% 10000 洋房价格 2 南方新城苹果派 南方集团 86万方 高层 7370 二手价格 3 阿卡迪亚·江山凌云 协信 洋房、高层 3.0 31% 高层9200 洋房11000 周边项目对比分析（商业） 序号 项目名称 开发商 商业体量 销售均价 租赁单价 备注 1 半山公馆商业配套 盾安置业 8000方 38000 130元/平方/月 一楼 70元/平方/月 二楼 置业顾问数据 2 南方新城周边配套 南方集团 120元/平方/月 （店铺转让数据来源） 成熟商业街区 3 重庆总部城 协信 40000 250元/平方/月 临街商铺 周边项目对比分析（商务） 序号 项目名称 开发商 办公体量 销售均价 租赁单价 物业费 备注 1 重庆总部城 15000 60 10元/月 2 万科中心 11000-140000 40-80 2.5元/月 中介数据 3 大坪英利国际广场 15000 20-40 待定 中介数据 六、产品建议 1、地块容积率相对较高，建议将容积率进行拆分，设计包括综合商务、低层商业、高层商务住宅等多种产品的混合型物业。 2、先推出低层商业和高层商务住宅，吸引人气，树立高档品质，赢得溢价空间，随后推出综合商务办公板块，实现利润最大化。 七、结论 1、本项目地块现阶段周边交通设施与其他生活配套将逐步完善，入市条件成熟。 2、本项目地块的容积率指标相对较高，未来具有发展潜力。 3、由于本项目的启动与入市时机与周边项目（如总部城、万科中心）建设周期密切相关，类似物业将把区域及物业价值很好的传导给消费者，使消费者看高物业价值，而降低价格的敏感度。从远期分析，渝中区高九路版块具有良好的发展前景，随着区域内各项市政配套与生活设施的完善，本项目将具有投资前景与利润空间。