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策源西安世融投资凤城四路项目全程策划应标书住宅市场分析产品定位营销推广 【世融投资 凤城四路项目】 全程策划应标书 Here comes your footer Contents D. 市场环境 7E. 初步定位 B. 基本现状 F. 营销定位 G. 部分建议 A. 项目属性 C. 开发策略 基本现状 初步定位分析 市场机会与定位方向 需求分析 资源条件 项目指标 市场环境研究 项目营销定位 宏观环境 市场环境 区域环境 项目区位 综合状况 客群定位 整体定位 产品定位 形象定位 区域状况 用地状况 项目属性 核心目标 基本属性 核心问题 开发策略 部分建议 核心利益 Here comes your footer A. 属性界定 Here comes your footer 项目区位条件 项目配套条件 周边环境条件 项目指标 项目开发条件 地形位置及地貌 总占地：约300亩 容积率：≤4.5 总建面积：约90万方 地理位置：东达明光路，西至朱宏路，南临凤城三路，北接凤城四路； 边界和地形：呈翼式不规则矩形，地势东高西低，高程差较大。 项目开发条件良好 拆迁量较大。 人文环境较差，主要为城市自然村原住民聚集 周边800亩的城市运动公园、文景公园。 接受汉长安遗址和大明宫遗址未来城市改造的影响 项目地块的交通条件优越，朱宏路、凤城三路、凤城四路通达项目地； 周边公交车系统健全，近邻长安医院、凤城医院、西安中学、交大经发学校等； 周边商业：沃尔玛、世纪金花、中联家居、人人乐、华润万家。 距经开区核心区1.5km 多项市政利好促使项目地未来前景十分广阔，属于西安近中期潜力高增长板块，未来城市功能和形态将趋于完善。 1. 项目基本属性 Here comes your footer 2. 核心问题界定 城中村综合改造项目－运作周期长，前期资金需求较大 项目本质 多方共赢、策略优先、合理规避 开发建设风险、建设成本风险、工程质量风险、不可控风险（迁安、政策等） 决胜条件 区位、地段、配套、价格、品牌的有效利用… 市场定位、客户群定位、产品定位准确 专业操作 估价、调研、定位、规划、策划、开发、安置、工程、营销等环节的精细化、专业化运作 与政府通力合作，加强与被拆迁人（集体、代表人、个人）的沟通、联系 核心点界定：市场？产品？物业组合？ Here comes your footer 3. 核心目标界定 怎样 什么 - 目标客户 - 主要关注对象 - 价值定位 - 营销计划 - 产品定位 - 形象定位 谁 前景评估 市场竞争 价值提升 核心目标 项目定义 - 区域行业竞争度 - 区隔市场空间 目标界定：低风险、快速切入市场，建立世融核心优势 引导潜在客户、兼顾广泛客户群 Here comes your footer 对稀缺资源的掌控，得土地者得市场； 潜力市场的诱惑，多元化投资需求。 在可控风险内短、平、快操作，降低风险 成本利润率期望不低于25% 不希望长期持有物业，但希望形成较好的市场反映 以政府为主导，有效规避安迁风险 土地的投入产出比（容积率）和产出平衡时间（回报周期） 总体目的 重点关注 执行意图 4. 核心利益界定 开发商 村民对目前居住环境不满意； 非租金支撑收入的村民对改造持支持态度。 一般村民要求拆赔比1：1； 补偿形式：首选物业补偿形式，其次选择物业与货币结合补偿； 补偿后的物业不排除包括临街商业设施（如村集体产业持有）。 改造主体：政府主导，开发商介入； 安置方式：村民选择就地安置。 总体看法 对改造的看法 对补偿的看法 被拆迁人 Here comes your footer 容积率≤4.5 开发强度 城中村改造项目 项目性质 无明显比较优势 资源状况 中规模（相对于城北市场） 项目规模 具备良好发展前景 片区发展 城市未来核心扩散地带 地理位置 现状配套设施一般 配套资源 界定 属性 结论：项目是处于城北核心扩散地带、具备良好片区发展前景、规模适中、资源状况一般的城市改造类住宅项目。 5. 属性判定总结 Here comes your footer B. 基本现状 Here comes your footer 本案位置 项目现状概览 总占地：约300亩 容积率：≤4.5 总建面积：约90万方 物业类型：住宅、商业 Here comes your footer 本案 1. 区域状况： 现代交通将使西安进入多中心和新城发展阶段 本案 Here comes your footer 1. 区域状况： 城北将成为未来项目密集开发的热点区域 城市快速轨道交通二号线工程 城市公园广场建设项目 大明宫遗址保护区综合改造工程