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碧桂园沈阳项目上市形象包装与推广思路 碧桂园沈阳项目 上市形象包装与推广思路 致：顺德碧桂园地产开发有限公司 迅速确立碧桂园品牌在沈阳地产界的大佬地位 发展商愿景 引爆两个项目开盘的市场热销局面 发展商目标 把握市场及客户，通过推广、包装手段，最大程度规避风险，共同实现目标 九易、世创能做到什么 项目目标梳理 报告要解决的问题 梳理道义、世博园两个项目关系 界定项目属性 界定目标人群 制定符合市场状况的营销战略 提出迅速切入市场的具体执行手段 项目报告的结构思路导图 市场竞争/问题界定 项目定位 推广核心战略 推广计划 推广战术 项目包装 广告表现 营销活动 项目定位 人群定位 产品类型定位 广告语 碧桂园两个项目分别位于沈北新城的一东一西 道义项目界定 交通中心 规划路 规划路 规划路 规划路 * 项目四至 项目四面临规划路，目前较为荒芜，直观生活环境差 东面 规划路 南面 规划路 西面 规划路 北面 规划路 项目地所属道义大学城区域位于沈阳北三环外，属于沈阳的郊区，得沈北新城热点开发区大势 * 区位属性 地处沈阳北金廊与蒲河带的黄金交汇点，未来配套成熟，条件优越 * 区位前景 “沈阳看沈北，沈北看蒲河，蒲河看道义”，大学城、北金廊、地铁二号线等一系列利好带动道义未来发展 区位前景 道义 开发区 项目南临蒲河景观绿带，面对规划中的人工生态湖泊“开阳湖”，未来能成为巨大的景观支持 * 景观资源 根据沈北新区蒲河水系改造计划，沈北新区将投资8亿元，先期改造33公里长蒲河。具体包括对河道进行清淤和扩宽水面工程,同时河道两侧还将栽植100米宽的绿化带。改造后道义至辉山沿河区域将成为一条旅游观光带3.从道义可直接乘船到棋盘山游玩. 本案 开阳湖 蒲河 亲水平台 景观湿地 与主城区之间没有断档，交通非常便利 西近101国道，到市区车程约12分钟 地铁二号线出口位于本项目内，未来与时区的连接更加便利 * 交通状况 地铁 大学城周边配套逐步成熟，配套高校，目前档次偏低，但未来城市配套完善 区位属性 本案 文化展示中心 商业中心 产业园 碧桂园的配套，一直在业内都是有口皆碑的，包括学校、五星酒店等，确保了物业的至高品质。 交通中心 酒店 托幼 商业 外围规划为高层 双拼及联体 项目规划 规划中项目内配套齐全，不但能供给自身，还能满足片区周边 五星标准酒店 商业街 幼儿园 小学 地铁 * 区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 属性 诠释 区位属性 位于沈阳北三环外 国家级开发区沈北新区核心 距离市中心35公里、现时30分钟车程 未来发展前景看好 沈阳大学城片区、北金廊与蒲河带的黄金交汇点 雅居乐、理想新城大盘云集 配套完善且档次较高，地段升值潜力大 大盘云集，片区面貌改观，未来竞争激烈 经济相对落后的城镇中心区，本区域客户吸纳能力不足 目前地产开发水平较低 区域未来价值目前无法立即兑现，项目价值从属于区域现状 开发处于初级阶段，多1700－2700元之间的低端项目 项目属性 当地城郊超大规模的开发项目 内配套健全，生活舒适度高 占地约2500亩，一期开发1000亩 商业街、酒店、学校、地铁一应俱全 可达性好、交通便捷 周边生活配套档次较低 临道义南大街，地铁2号线出口，近225、236、141公交车总站 城镇较为中心区域、配套较完善 地块周边一般性资源条件较多 但缺少稀缺性自然景观资源 临近蒲河，项目东南毗邻摇光湖 规划中的摇光湖占地300亩，但项目前期无法兑现 低密度豪宅社区的价值体系模型 不同顶极豪宅的特征 城市型：距离城市级商业中心lt;10公里 郊区型： 距离城市级商业(商务区)中心的距离,gt;10公里 自然资源型:与山水、自然保护区、高尔夫等稀缺资源紧密融合，对资源的独享 人文资源型：历史文化遗产、使领馆区 、主题公园 、建筑风格等独特资源 郊区资源型 城市资源型 郊区人文型 城市人文型 道义项目，是可以作为第一居所的“城市资源型别墅” 判断根据： 1、距离市区较近（车程约10分钟） 2、区位处于沈北新区的中心位置 3、大盘云集，区委城市化进程速度加快 4、地铁的存在连接市中心更快捷 5、周边稀缺性景观缺乏 6、地块无地缘性文化 郊区资源型 城市资源型 郊区人文型 城市人文型 道义项目 项目界定 花山项目 项目四至 项目四面环山，空气清新，犹如世外桃源，将会成为具有度假气质的居所 棋盘山，市政规划为沈阳生态旅游区 * 区位属性 棋盘山风景区在2001年荣获国家首批4A级旅游区，并被评为辽宁省“十五个最佳旅游景点”和沈阳市十五大旅游景观 * 区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 属性 诠释 区位属性 位于沈阳北三环外 国家级旅游区棋盘山板块内 若项目便道修好，则距离市中心20公里 是辽