第五章-所有权(二).pptVIP

* * * * 内容 难点： 重点： （1）建筑物区分所有权概述 建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权内容及其管理 第五章 所有权（二） （2）建筑物区分所有权内容 （3）区分所有建筑物管理 （一）建筑物区分所有权概述 问：人民住房样态？ 建筑物区分所有权： 一栋楼+多户 社会常态！ 一栋建筑物被区分若干个可以独立使用的部分并归不同的人所有 ②对全部独立使用部分之外的建筑物其他部分的共有权 独户独院 两类人： 农民与富人！ （定义） 就是以建筑物区分所有权人所享有的专有所有权、共有权和管理权为内容的复合性权利。 特 征 ③作为全体所有人中的一员所享有的对整个建筑物及附属设施的管理权 每个所有人即理论上被称作的“建筑物区分所有人”——业主，该建筑物被称作“区分所有建筑物”！ （①专有所有权） （一）建筑物区分所有权概述 专有所有权的主导性 建筑物区分所有权特征 是一项独立的权利，而非专有所有权、共有权和管理权的统称！ ①建筑物区分所有权的内容具有多样性 ②建筑物区分所有权具有统一完整性 权利性质的复合性 强调建筑物区分所有权是由专有所有权、共有权和管理权所构成的不可分割、完整统一的权利，而不是三种权利的简单集合。 ①专有所有权决定了共有权和管理权的发生和消灭 是指建筑物区分所有权人所享有的专有所有权是其建筑物区分所有权的核心，它决定了共有权和管理权。 ②专有所有权的大小决定了共有权和管理权的大小 ③在不动产登记上，只登记专有所有权 第72条-2：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 要点 （一）建筑物区分所有权概述 至少存在两个以上的区分所有权人 区分所有权建筑物认定 ①必须是能够出让给他人所有的住宅、公寓和写字楼等房屋 ②在结构上能够区分为两个以上的独立部分 建筑物能够区分为若干个专有部分 ③区分的各独立部分应具有相当完备的使用功能 ④除专有部分外，还必须有共用部分 数个区分所有权的取得，应当由建设该建筑物的投资者将各独立的专有部分通过法律行为即合同，转让给购买者。 本节课后思考题 （二）建筑物区分所有权的内容 业主的权利与义务 ①专有所有权 以区分所有建筑物专有部分为客体的所有权 此与一般房屋单独所有权无本质区别！ 非本质区别 权利客体不同 权利行使的限制程度不同 在法律上，权利义务关系越复杂，就意味着权利的行使应受到更多的限制! （业主专有所有权既受相邻关系限制， 又受共有关系限制） （二）建筑物区分所有权的内容 业主的权利与义务 ①专有所有权 以区分所有建筑物专有部分为客体的所有权 此与一般房屋单独所有权无本质区别！ 专有部分认定的要件 构造上的独立性 使用上的独立性 在实践中，认定的标准是有无固定的墙壁间隔和独立的进出口。 是指建筑物在物理构造上能明确区分为数个独立的部分 是指建筑物区分的各部分与一般独立的建筑物一样，具有满足一般社会生活需要的功能并能独立支配。 在实践中，认定的标准是有无较齐备、完善的专用设施、设备。 （二）建筑物区分所有权的内容 业主的权利与义务 ①专有所有权 以区分所有建筑物专有部分为客体的所有权 此与一般房屋单独所有权无本质区别！ 专有部分认定的要件 第一，中心说。也称壁心说 第三，最后粉刷表层说 第二，空间说 第四，壁心和最后粉刷表层说 专有范围的认定 第五，双重性说 （五种学说） （通说） （二）建筑物区分所有权的内容 业主的权利与义务 ①专有所有权 此与一般共有权利有很大区别！ 特征 是业主依据法律或管理规约对区分所有建筑物共有部分所享有的共同支配权。 主体人数的众多性 客体范围的广泛性 权利构成的多样性 权利存在的从属性 ②共有权 区分所有建筑物本身中的共有部分 建筑区划内的公用设施和物业用房 前两种建筑物所占有的基地、及其他公共场所 （二）建筑物区分所有权的内容 业主的权利与义务 ①专有所有权 此与一般共有权利有很大区别！ 特征 是业主依据法律或管理规约对区分所有建筑物共有部分所享有的共同支配权。 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 ②共有权 物权法对共有部分的特别规定 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 《物权法》第73条 （二）建筑物区分所有权的内容 业主的权利与义务 ①专有所有权 此与一般共有权利有很大区别！ 特征 是业主依据法律或管理规约对区分所有建筑物共有部分所享有的共同支配权。 ※建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 ②共有权 物权法对共有部分的特别规定 ※建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的