海南旅游房地产发展的国际经验借鉴.pptVIP

国外度假地产发展经验借鉴 第二居所 分时度假居所 住宅度假区（度假居住地产）主要包括三种类型的开发： （1）第二居所社区 （2）分时度假社区 （3）产权式酒店或酒店式产权公寓 有关第二居所的 丹麦：商业化第二居所成为最重要的旅游住宿设施类型 自20世纪上半叶以来，丹麦旅游就与第二居所的使用有着强烈的关联性。 近30年来，丹麦第二居所获得巨大发展，成为目前丹麦最重要的旅游住宿设施类型，并己成为国内游客的主要目的地，并且自1980年以来，也成为国际游客的一个目的地。 今天，居住在丹麦的人大约有535万，而第二居所不少于218，453套。其它形式的游憩住宿设施，如酒店、旅舍和营地，无论在过夜停留的数量上，还是在经济利润上，都没有第二居所重要。 夏季居住是丹麦第二住所的主要形式。 美国：第二居所所有者对当地经济是一个非常重要的部门 NAR的调查显示:从1999到2001年，全国第二居所的价格上涨了将近27%，从股市抽走资金购买度假居所的买家数量呈现显著增加。 第二居所售价通常为10至30万美元。这些居所的建设、市场、金融和维持，每年的花费超过190亿美元(自1995年增长率为46%)。 在一些第二居所流行的地区，如新英格兰和弗罗里达，第二居所所有者对当地经济是一个非常重要的部门。 福罗里达第二寓所度假村社区——海滨度假村： 位于福罗里达州西北墨西哥湾的瓦尔顿县，占地32.4万平方米的，是20世纪40年代以来建成的集平房、小楼房和汽车旅馆于一身的小型度假镇。具体发展内容包括 独立住宅350套、公寓和旅馆客房约300间、办公用房、零售商业铺面、会议中心及市政厅、教堂、学校、俱乐部等公共设施；其发展目标是创造一个生动的、真正的海滨小镇，而不仅仅是一些滨海住宅。 澳大利亚：快速成长的第二居所城镇成为旅游的重要组成部分 澳大利亚被称为假日家园，在墨尔本周边沿海岸80至200公里的带状地区遍布着许多第二居所城镇。维纳斯湾 即是其中的一个典型例子。最近一次人口普查（ 1996年）显示它的常住人口为385。但镇上有978栋私人住宅，其中795 处在冬天长期无人居住。此外还有近2000栋度假房产规划作为住宅进行开发。维纳斯湾有4个房地产经纪人和两间餐厅， 但没有汽油零售商、邮局、银行、学校、医生、供水、排污系统或废弃物收集服务。 在规模上，第二居所是澳大利亚国内旅游的一个重要组成部分。2000年，近400万的游客和1200万的过夜客是由第二居所接待，第二居所旅游的总增值估计为16.05亿澳元，占所有旅游总增值的六分之一，这是旅行社和旅游经营服务产值的两倍，比赌场、 赌博、图书馆、博物馆、艺术和其他娱乐服务的收入总和还多。 第二居所已成为澳大利亚国内住宿游客接待场所的第五大类。 瑞士：以立法规范第二居所的空间发展 大家普遍认为第二居所只受旅游景点影响，瑞士却不一样。有23.8万住所或一半以上的第二居所或度假住宅（ 41.9万）是位于瑞士城市或大都市地区。这些住房主要供业主在城镇工作或学习。超过4.5万仅用于临时性使用的住宅单位分布在瑞士的五个主要城市，苏黎世、日内瓦、巴塞尔、伯尔尼和洛桑，约占总数的5%。 相当大比例的第二居所和度假别墅依然集中分布在旅游区，平均两套住宅中就有一套是作为临时居住之用。在旅游最为火热的地区，五分之四的住宅无人居住。 第二居所的大规模发展给当地带来了不少问题，例如度假住宅的建设、大量汽车在公路上行驶，破坏了周边曾经宜人的自然环境；投入大量资金进行基础设施尤其是购物设施、医疗服务等建设以满足度假高峰时产生的大量需求；……。 对此，瑞士开始以立法规范第二居所的空间发展，如： ——在中心城市地区限制度假居所的建设，以解决基础设施供给不足的问题；旅游度假区则不作限制 ； ——对境外者在瑞士购买第二居所以及度假别墅实行授权制度。购买第二居所者需在本地有工作联系；购买度假别墅只限于在风景旅游区且最大数量不超过1400单位的配额 。 爱尔兰：对闲置或度假居所征收房产税以补贴基础设施发展 为促进第二居所发展，政府制定相应的税收减免政策。在15个指定沿海地区实行海滨度假税收计划，引发了一场建设热潮，在1995至1999年间有超过5300套的度假别墅和公寓建成。促进第二居所的税收减免计划，为投资者、开发商和相关服务提供商提供了大量收益。另一个相关的政策工具是业务拓展计划。个人投资旅游业相关公司和度假家园的租赁活动可以获得税收减免方面的优惠。爱尔兰税务局认为，根据本计划投资者可大大降低投资成本。 随着第二居所规模的不断扩大，也带来了一系列的问题，尤其是房屋的长期空置、基础设施和公共服务的提供及当地物价的飞速膨胀等问题。 目前爱尔兰政府正酝酿对闲置或度假居所征收