【房地产策划师培训讲义】125页.pptVIP

（4）优品道项目简介 优品道是成都博瑞地产开发的城交结合部近500亩大盘，目前在区域板块中处于价格引领者地位，均价4800元/平米且销售迅速 该项目的住宅部分由B+H主持，所示方案都是调整方案，非最终采用方案 从方案上来看，1.8的容积率仍然发展了近20%的多层，并且安排了近15000平米的中央绿化广场 虽然区位不同，项目不同，日照要求也不同，但城郊结合部谨慎发展电梯住宅以控制项目风险的思路，对本案具有较强的参考意义 （5）优品道总体规划 从规划方案来看，建筑摆放略显拥挤，但15000平米的中心绿化广场，为全盘的销售提供了有力支撑 § （6）典型案例二：金沙西园（成都） 总净用地面积（未含代征地和公共绿地）：244.25亩 总建筑面积：294900㎡ 其中： 地上：266180㎡ 住宅：200300㎡ 商业：65880㎡（含配套的派出所、医院） 容积率：1.63 总户数：1642 金沙西园是由成都置信房产旗下的宏信公司职业经理人队伍开发的项目，2004年上半年开盘，一期以3400元/平米的均价，开盘当天即完成销售 项目以川西民居为建筑特色，以金沙遗址为依托，全部安排多层住宅 容积率为1.63，接近本案容积率水平 该项目全部安排多层是迫于控规要求，但在如此高的容积率做实现建筑摆放并被市场认可，对本案具有参考意义 （7）金沙西园项目简介 （8）金沙西园总体规划 因控规要求，建筑物只能按行列式摆放，但中心景观呈线性安排的规划方式，仍能保证每户景观的均好性 因此，从规划的丰富性来考虑以及空间的富足程度来说，金色池塘三期可以安排部分低层和多层 同时，三期距离董铺水库和植物园较近，为充分利用景观资源，提升项目品质，可在临景侧面安排高层甚至超高层 项目三期具有山地特征，山地建筑最为出彩的是低层建筑，因此三期可适当考虑部分低层住宅 虽然有以上各种物业的安排，但因容积率特征，三期物业只能以小高层住宅为主 也就是说，从规划合理角度来说，金色池塘三期应是高层、小高层以及低多层的组合 （9）从规划合理角度看三期物业组合 2、从经济合理性来说 （1）经济测算基础指标： 土地成本，30万元/亩，按容积率1.71计算，楼面地价约为263元/平米 前期工程费，90元/平米（地上建筑面积） 基础设施建设费，220元/平米（地上建筑面积） 政府征收的税费，150元/平米（地上建筑面积） 分摊未售车库成本，300元/平米（地上建筑面积） （2）容积率可不可以不做满？ 发展物业内容 低层住宅 全部多层 全部小高层 容积率 0.75 1.30 1.71 住宅建筑面积（95%） 88163 141060 200471 建筑密度 19.3% 18.7% 17.5% 利润总额（亿元） 按即期价格测算 1.00 1. 04 1. 09 按未来价格测算 1.62 1.34 1.80 由上表可以看出，三期如果不把容积率做足会损失一部分利润 按即期价格测算，项目全部做多层会损失500万元净利润 按未来价格测算，项目全部做多层会损失4600万元净利润 因此，我们认为，金色池塘三期应该按照满容积率方案进行考虑 那么，可不可以全部安排叠加别墅或多层住宅呢？以下是相应测算： （3）满容积率情况下应优先发展哪种物业？ 内容 超高层 高层 小高层 多层 低层 前期工程费 90 90 90 90 90 基础设施建设费 220 220 220 220 220 政府征收的税费 150 150 150 150 150 分摊未售车库成本 300 300 300 300 300 建安工程费 2000 1600 1200 900 1000 楼面地价 263 263 263 263 263 单方成本合计 3023 2623 2223 1923 2023 单方销售收入 3980 3740 3500 3600 4666 单方毛利润 957 1117 1277 1677 2643 由以上分析可以看出，各类型物业的单方盈利能力是不同的，基本是随物业垂直高度的增加而下降。因此，层数越低的物业越应该优先发展 （4）从经济合理性考虑三期物业组合 通过经济测算，我们可以总结以下几点： 三期地块全部用来发展叠加别墅最不经济的，同样，全部发展多层住宅也不经济。这主要是因为土地增值收益较大，需要在较多的物业上实现出来 在项目做足容积率的前提下，优先发展低层住宅是最经济的，其次是多层住宅，楼体越高，盈利能力越差 但因建筑密度与容积率做满要求，项目只能平均做8层左右，低的太多，高的也就太多。增加的利润也会损失掉。二者需要平衡 3、从需求角度来说 （1）潜在目标客户群的产品偏好： 3 3 2 以上调查对象必须具有两个最为主要的条件，一是个人月收入