【戴德梁行】华丽家族·43街坊项目策划报告135P（二）.pptVIP

典型案例分析 项目总结 ? 香港首个横向式的大型购物中心 ? 通过建筑设计特色划分平面的主题分区 ? 通过业态规划体现主题分区特色 ? 通过主力商户体现各区域业态特色 木区 土区 火区 金区 水区 ? 本案建筑特色，分栋建筑，连 廊设计，通过不同的业态定位 进行主题分区可成为本案的可 发展方向之一。 Page 100 对相关服务配套设施的建议 ?服务台 ?婴儿室 ?信息中心 ?提款机 ?礼品包装 ?洗手间 ?VIP会员室 ?景观小品 ? 商场相关服务配套设施的设建对于增加商场的消费档次有着积极影响作用； ? 人性化的设计，以消费者为主的服务设施设计安排有利于为商场附加值增值。 Page 101 Page 102 第七部分 商户访谈结论性分析 本次商户调查问卷共发放 40 份，回收有效问卷 24 份，回收率 60% 。 （有效问卷特指有意向商户反馈意见） 其中时尚零售类业态 4 份，访谈对象主要选择主力店及次主力店类型 餐饮类业态 10 份 生活方式类业态 10 份 娱乐类业态无有效问卷 Page 103 商户访谈分析 此次商户访谈的作用旨在了解各业态商户对于本项目的入驻意 向，并由此了解本项目未来业态定位依据及进行本项目的前期 软性市场推广。我们将通过系统性的整合，向业主呈现本案未 来的发展方向…… 有待观望 娱乐 选择精品类型的此类商户可以作 为项目主力商户的选择 数码、家电类主力庖 可行性高，周边市场存在消费群， 商户对项目定位比较注重 生活方式类 (精品超市、 Beauty Health) 临地铁沿线，人流保障，地下商 业发适合展，同时保证形象 轻食 (咖啡、饮品、甜食、面包 ) 周边大体量住宅支撑，新天地餐 饮行业的延续，发展可行性高 餐饮 有风险，不新天地 113 竞争较大 零售主力庖 (潮流服饰百货等 ) 对该区域持较谨慎的态度 时尚零售类 (服饰/ 钟表 / 珠宝 / 配饰 / 皮具包件 ) 备注 对本项目意向 业态 Page 104 商户访谈分析 本项目商户访谈阶段的入驻意向分析： Page 105 商户访谈过程中，大部分商户对本项目区域的商业情况知晓度较高，但第一印象仍 为新天地商业，故本案未来将受到新天地商圈的影响较大。 对于不同业态商户的调查结果来看，零售类商户对该区域的商业氛围现状持谨慎态 度，对于新天地零售商业的经营情况也有所保留。但大多数商户对该区域零售业未 来发展原则上看好，尤其新天地113项目零售大比例业态的发展倾向，势必带动零售 业态的稳固发展，认为有一定的发展前景，但由此导致的竞争压力不容忽视，有待 观望。 商户访谈分析 Page 106 对于餐饮和生活方式类业态商户调查结果中发现，该类商户的反应较好，大多中高 档餐饮商户认为该区域的餐饮类型档次都过高，很难满足周边高档、中高档住宅的 日常消费需求。通过大体量的居民消费对生活方式类业态有促进作用，但项目的整 体定位对此类商户的入驻意向影响较大，故本案在定位方向上应全面考虑该类商户 的需求。 对于休闲娱乐类业态商户，基本持观望态度。由于项目地与新天地仍有一定距离， 且新天地已形成自身的商圈影响力，故本案休闲娱乐类业态的选择应较谨慎。 对于一些有一定档次及规模效应的餐饮商户，对该区域有较大的意向。 商户访谈分析 中低 200-400 高 美容、护理 中 1000-1500 高 精品超市 中 200-500 中高 精品家饰 生活方式 中低 2000-5000 高 餐饮主力庖/会所 中高 1000-2000 中高 中型餐饮 中高 300-1000 大众化 休闲餐饮 餐饮 往往采取扣点租金 或保底扣点的形式 付租 1000-2000 中高 品牌旗舰庖 及主力庖 时尚零售 中 —— 独特性 体验性 Cross-over 体验消费 聚集力 价格承受力 2 面积偏好 (m ) 档次 主要业种 业态 Page 107 商户访谈分析-项目业态构成及目标经营商户定位 Page 109 商户访谈问卷详见附件一 商户访谈分析 Page 110 第八部分 项目租金评估 （元/平方米/天） 20 30 40 1F平均租金 56 94 98 总评 8 10 10 商圈内消费能力 8 10 9 营运管理 4 8 10 商业规模 8 10 9 物业品质 5 9 10 规划前景 4 10 10 商业氛围 7 8 10 交通状况 4 10 10 人流量 5 9 10 地理位置 3 10 10 商圈成熟度 本项目所处商圈 新天地商圈 淮海路商圈 Page 111 本项目租金测算 参照周边市场上的主要商业项目的租金水平，将本