居之源项目沟通稿090911.ppt

目录 市场分析-宏观房地产市场 中国经济走势已经出现抬头趋势，尽管CPI走势依然缺乏数据支持，但是各界的通胀预期较为强烈。如果CPI在下半年出现止跌回调，则中国经济整体回调的节点将得以确认。 ——项目启动顺势而为 市场分析-宏观房地产市场 房地产与经济互动效果明显，呈现显著的服从性。 同时受房地产资本品属性的影响，房地产市场波动幅度远大于经济基本面。 在经济大势初现回暖趋势的背景下，房地产，特别是住宅市场有望率先起步。 ——商业先行拔苗助长 市场分析-高青规划与经济发展 在《淄博市住房建设规划(2008-2012)》中， 新建居住区主要位于北支新河的滨河公园北部，及较大规模的城中村改造。 规划期内，高青县城供应商品住房用地156.08公顷，商品住房1.79万套，建筑面积171.28万平方米。 ——供应巨大抢占先机 市场分析-高青规划与经济发展 虽然高青发展速度减缓，但总体情况仍高于全国平均水平，甚至高出张店发展速度。 ——经济崛起地产受益 市场分析-高青规划与经济发展 社会消费品零售总额拉升乏力，显示商业尚不发达。 ——商业地产开发当时 市场分析-高青规划与经济发展 城镇居民收入加速提升的同时，消费倾向反而下降，一方面显示出对未来信心不足；另一方面展现巨大的消费空间。 ——刺激消费任重道远 市场分析-高青房地产市场判断 高青房地产投资处于上升通道。 就走势而言，房地产占固定资产比重稳步上升，其重要性将进一步加强，政府关注度和扶持力度仍将不断提升。 ——上坡起步事半功倍 市场分析-高青房地产市场判断 高青房地产开发建设速度加快，竞争对手逐步增多。数据显示，2009年高青商品住宅预计开发2400套、30万平方米，这个开发量将高于07年和08年的水平。 房地产销售情况仍为负数，上行趋势并不明显。 ——逆向行驶小心谨慎 市场分析-高青房地产市场判断 高青自身房地产销售价格涨幅极为有限。 在淄博下属各区县中价格最低。 随着开发量的增加，价格拉升乏力。 ——提速受限另辟蹊径 高青沿街商铺出租率较高，主要分布在以中心路为中轴，向两侧的东西主干道两翼延伸，业态广泛主要以品牌服饰、鞋帽皮具、民生百货、五金建材、小型便利店、食杂、快餐、美容美发及区域配套为主，店面形象较差，以中低端商品为主。 市场分析-高青住宅浅析 市场分析-高青住宅浅析 市场分析-高青住宅浅析 市场分析-高青住宅浅析 市场分析-高青住宅浅析 市场分析-小结 高青在宏观利好的大势下，虽然整体经济发展迅速，但因底子薄、起点低，城市面貌的整体改观仍需假以时日。 高青房地产市场举步维艰，在短期内快速拉升的压力与难度较大，需要通过项目产品设计、营销策划等层面的正规操作和整体拔升掘得市场第一桶金。 商业与住宅发育程度偏低，需要引入先进的开发理念，全面引领行业发展。 项目认知-基础数据梳理 项目认知-基础数据梳理 项目认知-既定条件汇总 项目认知-主要劣势例举 销售序列 先商后住 项目名称 千乘园 苏州街 规划设计 方案 推广风格 中式江南 项目荣誉 市级重点工程 LOGO 市 场 调 研 滞 后 规 划 设 计 既 定 主要劣势 例 举 销 售 序 列 颠 倒 开 盘 时 间 仓 促 销 售 班 底 薄 弱 现阶段核心问题 解决思路初步探讨 我们的共同目标： 迅速实现利润最大化 阻挡目标实现的几个问题 1、项目内街如何销售？ 2、项目三层如何销售？ 3、项目如何进行人流动线组织？ 4、商铺如何进行灵活的拆分组合？ 5、在售商业与后期商业如何进行联动？ ··········· 1、商业街的主题定位 2、商业街的形象定位 3、商业街的业态定位 4、商业街的产品定位 ··········· 核心问题及解决方向-现阶段核心问题 商业主题定位根据高青县市场状况、主题商业的经营状况、目标客群的消费习性，开发商的开发愿景等，确定商业的主题，进而进一步确定项目的形象定位、业态定位及产品定位。 核心问题及解决方向-解决思路初步探讨 商业主题定位 以苏州园林为特色 以文化底蕴做支撑 以品质复合型业态拉动 高青现代商业样板 形象定位是通过目前高青县商业现状的初步认识，借鉴商业发达地区的发展经验，符合项目的商业主题定位，对高青县商业进行研判，旨在提升区域及周边居民的生活质量，提高高青县商业品质及档次，打造高青高端地产项目。 核心问题及解决方向-解决思路初步探讨 商业形象定位 淄博首席人文情景商业街区 * LOGO * LOGO · 市场分析 项目认知 核心问题及解决方向 后续工作梳理 宏观房地产市场 高青规划与经济发展 高青房地产市场判断 高青商业浅析 高青住宅浅析 高青商业发展较为滞后，购物环境较差，主题性商业街区未曾出现，部分