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2015二级建造师考试网《法规》精华考点汇 一，精华考点:建设工程代理 一、代理的法律特征及种类 　　1.代理：指代理人在被授予代理权限范围内，以被代理人的名义与第三人实施法律行为，行为后果由被代理人承担。 　　代理涉及三方当事人：被代理人、代理人、代理关系所涉及的第三人。 　　2.代理的法律特征：代理权限范围、被代理人名义、具有法律意义行为、后果归属被代理人 　　3.代理的主要种类：委托代理(如律师)、法定代理(无民事行为、限制民事行为能力人，如2岁小朋友)、指定代理(人民法院指定) 　　二、建设工程代理行为及法律关系 　　1.建设工程代理行为的设立： 　　(1)不得委托代理：承包活动不得委托代理(禁止全部转包、禁止全部肢解转包)，主体结构必须由总承包单位自行完成。另外，结婚不可代理 　　(2)须取得法定资格：招标代理机构(营业场所、资金、编制招标文件和组织评标的专业力量、评标的专家库)，其资格有国务院或省建设行政主管认定。 　　委托监理、招标代理机构(有钱、有人、有技术) 　　(3)民事法律行为的委托代理：可书面形式、口头形式， 　　书面委托代理的授权书(代理人姓名或者名称、代理事项、权限和期限)，并由委托人签名或者盖章，委托书授权不明的，被代理人向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 　　2.建设工程代理行为的终止 　　委托代理终止：代理届满、事务完成、取消委托或辞去委托、代理人死亡、代理人丧失民事行为能力、2者的法人终止。 　　建设工程代理行为的终止，主要有如下： 　　(1)代理期间届满或代理事项完成 　　(2)被代理人取消委托或代理人辞去委托(涉及到违约责任) 　　(3)被代理人或者代理人的法人终止 　　法定代理或指定代理终止：被代理人取得或恢复民事行为能力、被代理人或代理人死亡、取消指定、监护关系消失、代理人丧失民事行为能力 　　3.建设工程代理法律关系 　　两层法律关系：一是代理人与被代理人之间的委托关系，二是被代理人与第三人之间的合同关系。 　　(1)转托他人代理需被代理人同意：选任他人代理称为复代理，复代理基于代理称为本代理，本代理中的代理人转托的代理人称为复代理人 　　(2)无权代理、表见代理 　　无权代理：不具有代理权(未经授权、超越代理权、代理权已终止)，如被代理人对行为追认，则无权代理转为有权代理，如不追认，对被代理人不产生效力，代理人承担损失。 　　表见代理：无权、有效代理 　　表见代理构成要件：足以相信具有代理权、本人存在过失、相对人为善意 　　(3)承担连带的法律责任：委托书授权不明、损害被代理人利益、第三人故意行为、违法代理行为。(谁错谁承担) 精华考点:物权 建设单位对建设工程项目的权利来自于物权中最基本的权利---所有权 　　一、物权的主要种类与土地相关的物权 　　1.物权包括所有权、用益物权、担保物权 　　2.所有权：对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。它是财产所有权 　　法律限制：公共利益需要，可以依法征收集体所有的土地、单位个人房屋及其他不动产。 　　(1)占有权：对财产掌握、控制，如货物运输合同，承运人对托运人的财产权享有占有权。(意志、利益分离) 　　(2)使用权：对财产利用、运用 　　(3)收益权：新增经济价值，如果实、租金、利息、利润。本身是一项独立的权能。 　　(4)处分权：对财产处置。是所有权内容的核心。 　　2.用益物权：对他人的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益的权利。包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权 　　3.担保物权：他人或自己的都可以设立，抵押权、质押权、留置权(债务人不履行，担保财产优先偿还的权利) 　　4.与土地相关的物权：土地所有权、建设用地使用权、地役权 　　(1)土地所有权：国家、农民集体所有。土地分为农用地、建设用地、未利用地 　　城市市区的土地属于国家所有;农村、城市郊区、宅基地、自留地属于农民集体所有， 　　(2)建设用地使用权：只能存在于国有土地上。取得建设用地使用权后，可以依法享受占有、使用、收益的权利 　　设立的地方：地表、地上、地下分别设立，不得损害已设立的用益物权。 　　设立的方式：出让(有偿、有期)、划拨(无偿、无期)方式 　　设立的时间：自登记时设立 　　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押，符合规定：书面合同、使用期限约定，不得超剩余期限、变更登记、附属物一并处分 　　住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。 非住宅的，依法办理。 　　(3)地役权：有偿、约定的。为了便利，利用他人不动产的权利。 　　地役权的设立：书面形式订立地役权合同，自合同生效时设立，可以登记，未登记的不得对抗善意第三人。 　　二、物权的设立、变更、转让、消灭和保护 　　1.不动产物权的设立、转