第四章房地产评估(续).pptVIP

第四章 房地产评估 （书上第8章） 本章重点 房地产评估基本知识 房地产评估基本方法 在建工程评估方法 第一节 房地产评估概述 一、房地产有关概念(补充） （一）土地含义 房地产评估中的土地是指从地球表面的陆 地及其地上、地下的空间。 （二）地产的含义 地产是特指土地或土地使用权。 （三）房地产的含义 房地产指房屋及其附属物和承载房屋及其 附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权 利。在本质上包括土地和建筑物两大部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地 产统称为不动产。 （四）不动产的含义 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状 改变，损失其经济价值的物质及其财产权利，它包括 土地、土地改良物、与土地改良物有关的财产权利。 有关土地、地产、房地产、不动产的关系： 四、土地价格的构成（补充） 1、土地价格的内涵 土地价格表现为土地资源（权利）与人类劳动（活劳动与物化劳动）的总和。从卖方来讲，土地价格是所出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的提前支付的地租。也就是说，土地的价格应等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）的地租的折现值。其公式为： 七、房地产价格的种类（补充） （一）土地价格的种类 按照不同的作用和标准，可划分出多种土地价格： （二）房地产价格的种类 1、按实物形态划分，有： 商品房价格、经济适用房价格 、动迁房价 安居工程房价、职工购买现住房价 2、根据价格形成方式分，有： 市场交易价格；评估价格 3、按交易方式分，有： 拍卖价格；招标价格；协议价格 4、根据权益分类： 所有权价格；使用权价格；其他权利价格 5、根据价格表示单位分，有： 总价；单价；楼面地价 楼面地价 = 土地总价格/建筑总面积 = 土地单价/容积率 容积率 = 建筑总面积/建筑占地面积 八、我国土地权属类型与土地使用权价格体系 1、我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。根据国家规定： 2、土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。 3、我国土地使用权价格体系 ① 基准地价： 城镇大面积土地的平均地价 ② 标定地价：在基准地价基础上，确定的具体宗 地在一定使用年期内的价格。 ③ 出让底价：是政府在出让土地使用权时,根据土 地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待 出让宗地在某个时点的最低价。 ④ 转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出 售或租赁给其他土地使用权人时的价格。 ⑤ 租赁价格：指在不改变土地使用权性质的情况 下，以支付租金的形式取得一定时期土地使用权时 的土地价格。 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。 4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 九、影响房地产价格的因素 P124 房地产的市场价格受到许多因素的影响。这些因素对房地产价值的影响方向、影响程度都不尽相同。为了便于了解影响房地产价格的因素，可以将其进行适当的归类。通常将影响因素分为自然因素、社会因素、行政因素和经济因素四个方面。此外还可以将影响因素划分为一般因素、区域因素和个别因素。 （一）一般因素 一般因素，是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。或者说是对某市场范围内房地产价格总体水平发挥影响作用的因素。这些因素又具体包括: （二）区域因素 区域因素，是指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点或区域性特点。这些特点集中表现在： 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同用途的房地产，以上因素的影响程度