维亚湾2008价格调整表.docVIP

维亚湾2008年价格调整表 制定原则：2008年1月《烟台房地产市场报告》为基础结合评估中的“市场比较法” 本案介绍：略 2008年维亚湾最低与最高价格空间确定： 用周边项目的市场价格确定本案的最低均价，用全市主要项目的价格来确定项目的目前销售参考最高均价。 1、周边主要个案的价格对比 周边项目与本案的价格差 项目名称 价格 与其他个案的价差 价差比例 本案高出比例 维亚湾（本案） 8500元/平方米 ------- ------ ------- 天马相城 6200元/平方米 2300元/平方米 27% 37.1% 广源天际 5800元/平方米 2700元/平方米 31.76% 46.55% 静海苑 5900元/平方米 2600元/平方米 30.59% 44.07% 国奥天地 6200元/平方米 2300元/平方米 27.06% 37.1% 临海君天下 6600元/平方米 1900元/平方米 22.35% 28.78% 上述项目综合因素折算（市场比较法） 位置 稀有 户型 商服 交通 临海 尺度 朝向 规划 楼间距 景观 物业 施工 设备 开发商 操盘 综合 天马 相城 5 7 8 6 6 6 7 8 7 7 8 7 7 7 8 7 广源 天际 6 6 6 6 7 6 6 7 6 6 7 8 7 7 6 6 静海苑 6 5 6 6 7 5 6 6 6 6 6 7 6 7 6 5 国奥 天地 6 6 7 6 7 5 7 7 7 7 8 7 7 8 7 7 临海君天下 7 7 7 7 7 7 8 6 6 6 7 7 7 7 7 6 维亚湾（本案） 6 10 8 6 7 10 8 9 9 9 9 7 9 8 8 9 项目折算后市场价格： 积分 市场价格 折算后价格 核算后价格 天马相城 111 6200元/平方米 7372 7683 广源天际 103 5800元/平方米 7433 静海苑 96 5900元/平方米 8112 国奥天地 109 6200元/平方米 7508 临海君天下 109 6600元/平方米 7992 维亚湾（本案） 132 2、市区主要竞争个案对比 周边项目与本案的价格差 项目名称 价格 与其他个案的价差 价差比例 高出本案比例 维亚湾（本案） 8500元/平方米 ------- ------ ------- 海湾1号 11500元/平方米 3000元/平方米 26.1% 35.3% 天鸿凯旋城2期 11500元/平方米 3000元/平方米 26.1% 35.3% 东上海赋 14000元/平方米 5500元/平方米 39.3% 64.7% 上述项目综合因素折算（市场比较法） 区域 成熟度 户型 商服 交通 临海 尺度 朝向 工期 楼间影响 外部景观 目前影响 销售道具 设备 开发商 操盘 能力 综合 海湾 9 9 6 9 9 9 7 7 8 9 9 10 8 10 9 9 天鸿2 9 9 8 9 9 9 9 7 9 9 9 8 8 9 9 8 东上海赋 9 8 9 8 8 9 9 9 9 8 8 8 10 7 7 8 维亚湾（本案） 7 6 7 5 6 10 8 7 8 7 7 5 9 7 6 7 项目折算后市场价格： 积分 市场价格 折算后价格 核算后价格 海湾1号 137 11500元/平方米 9401 10145 天鸿2 138 11500元/平方米 9333 东上海赋 134 14000元/平方米 11701 维亚湾（本案） 112 从市场的比较中清晰可以看出：东上海赋存在严重的价格定位偏高，合理价位为11000元/平方米，因此修正后得出核算均价为：9303元/平方米。 综上所述：2008年维亚湾的合理价位运行空间为：7700-----9300元/平方米。 （本价格已考虑到参照项目的未来价格提升，已和前期价格做了比照） 五：本案定价建议采取如下方式： 小步快跑： 单位：元/平方米 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 均价 7700 7700 8000 8100 8300 8400 8700 8800 8900 9000 9100 9300 以量定价：前期以每销售3000平方米为一次提价尺度，开盘后以5000平方米作为一次提价尺度。 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 面积 3000 3000 5000 6000 6000 4000 均价 7700 8000 8300 8700 9000 9300 上述具体执行以实际销售情况及时调整。 以套定价：与以量定价大同小异（项目一期平均面积143.6平方米/套）