国外土地管理制度制度对我国的启示.doc

美国、加拿大等发达国家土地用途管制制度及其对我国的启示 l 引 言 ? 为了实现对有限土地资源的可持续利用，必须强化政府宏观调控，土地利用管理成为当代土地政策的核心内容。土地用途管制制度是许多国家广泛采取的土地管理制度。美国、加拿大等发达国家采取有效措施，形成了以土地利用规划为主的土地用途管制制度。这对我国士地用途管制制度建设、新一轮土地利用总体规划修编具有借鉴意义。 土地用途管制始于19世纪末的德国和美国。1875年德国柏林市政府将城市分为若干功能区，将员工公寓分布在各个功能区中，以解决居住拥挤、环境恶劣和交通不便等问题。1875年美国加利福尼亚州政府认为洗衣店污水污染环境，禁止在城市中心地区开设洗衣店。1916年纽约州政府制定了以土地和建筑物的综合开发调控为主要内容的区划条例，划分出城市工业区、商业区和居住区等，规定建筑物的密度、用途。容积率和空地率等指标。20世纪下半年以来，土地用途管制制度逐渐成为大多数国家管理土地的主要手段，它是一种土地利用约束机制，规范土地利用，防止土地资源浪费和不合理使用，保证土地资源可持续利用，促进社会经济可持续发展。美国、加拿大等人少地多的国家在土地用途管制方面更重视环境保护，而日本、韩国等人多地少的国家在土地用途管制过程中更突出农地保护。 ? 2 美国土地用途管制制度 ? 美国属于联邦制国家，一般由地方政府立法。制定有关上地政策，采用土地利用分区管制制度来规范土地利用、管制城市建设的密度和容积。二战之后，经济快速增长，城市现模急剧扩大，造成空气污染、交通拥挤、公共设施不足和土地资源浪费等问题，土地用途管制在容积。密度管制的基础上，强调城市规模控制和农用地保护。 美国土地用途管制起源于民法的地权限制，其基本内涵是，在行使土地所有权。使用权时，不能给社会公共利益和他人利益造成损害。一早期美国对私人土地利用限制很少，土地所有权超越社会控制之外。随着人口增长、经济发展和城市化快速发展，逐渐意识到公共管制的必要性。在美国土地用途管制制度形成和发展过程中，监察权起到重要作用，它是由公正干预演化而来的，后来使用范围扩展到公共福利和社会利益的保障，尤其是土地用途管制方面，为土地片途管制提供了法律依据。 2．l美国土地用途管制的主要内容 美国土地用途管制的核心是，控制土地利用密度和容积，控制城市广泛采取的土地管理制度规模不断扩大，保护农地。 2．1．1控制土地利用密度和容积 主要从住宅环境应有充足的光线和空气、住宅形态与建筑景观、住宅密度与公共设施需求的角度，通过划分上地利用区，规范私人土地的利用与开发。管制内容包括建筑物的高度、层数、规模，建筑密度，最小空地率，最小建筑用地面积和最高容积率等。这些管制措施在保障日照、通风，分离工业区与居住区，隔离污染、噪音等公害，保护环境方面发挥了重要作用。 2．1．2控制城市规模 主要通过建筑许可总量控制，分期分区发展，设立城市发展边界，以控制城市规模不断扩大。 （1）建筑许可总量控制是控制城市发展规模的措施，通过土地资源数是配置，限制建设用地的扩大，达到保护土地资源、控制城市人口的目的。 （2）分期分区发展是为了适当有效地提供公共设施，防止不成熟的土地开发行为、跳跃式发展、大量占用耕地和破坏城市景观。通过控制开发公共设施来限定城市发展的区位和时序，将土地利用规划与城市发展规划结合起来，用公共设施的配置来引导土地开发利用的区位和时序。 (3）设立城市发展边界是为了保护土地资源、实现土地分期分区发展，地方政府根据本地区经济发展状况和士地利用现状，通过设立城市发展边界引导城市发展到适当的范围，在城市发展边界内允许土地开发，提供充足的公共设施，而在城市发展边界外则限制发展。 2．1．3保护农地 主要通过划定最好的农地、确定保护范围，制定税收优惠、减免方案，制定农业区划，购买或转让土地发展权以保护农用地。 ?(1）划定最好的农地，确定保护范围。美国农业部将最好的农地定义为：“土壤、坡度和排水情况最适合种植粮食、饲料和油料作物的土地”。除了考虑土壤质量以外，还综合考虑地块大小、距离交通要道远近和有无排水系统等因素，划定最值得保护的土地，在规划中确定保护的范围和先后秩序。 （2）制定税收优惠、减免方案。通过优惠征税、递延征税和限制性协议等方式激励农民以阻止农地改变用途。只要保证土地供农业使用，就可以获得优惠征税；递延征税是以农业用地使用价值评估为基础，土地所有者如果将农地改作他用，须向地方政府交纳部分或全部增值的收益；限制性协议是指土地所有者与地方政府签订协议，在规定期限内保证土地仅用于农业，以获得税收减免的资格。 （3）制定农业区划。是广泛采用的保护