2007郑州写字楼市场发展研究报告.docVIP

2007郑州写字楼市场发展研究报告近年来，随着城市经济的快速发展，郑州市的城市品位不断提升，投资环境明显改善，奠定了国家区域性中心城市的地位，迎来了新的发展契机。作为与城市建设及城市经济状况相辅相成的写字楼市场，具备了更广阔的发展空间。为了全面掌握郑州市写字楼市场的发展现状，真实地反映郑州市写字楼市场总体状况和走势，促使郑州写字楼市场有序化竞争模式的形成，使写字楼市场整体水平逐步提高，我们开展了对郑州市写字楼市场的专项课题研究。这项研究将对制定未来写字楼市场发展规划，优化产业结构提供有益帮助。郑州市住宅与房地产业研究会新视野工作室历时七个月，采用普查与抽样调查、定量与定性相结合的分析方法，对郑州市写字楼市场现状、区域分布情况、市场需求等方面进行了系统研究和综合分析，并深入研究写字楼市场存在的主要问题和原因。针对这些问题，根据郑州市经济发展现状提出了对策建议，为科学制定郑州市写字楼市场发展规划提供有效依据。一、郑州写字楼的宏观经济与政策环境1．地方政府大力扶持写字楼开发。郑州市政府大力提倡在郑东新区投资写字楼，出台优惠政策并采取多种措施鼓励企业入驻，既扶持投资主体，又培育需求主体。2．郑州市写字楼市场在宏观调控政策下机遇和挑战并存。国家调控政策使写字楼市场融资和取得土地的难度加大，开发环节的不确定因素增多，项目投资风险上升。3．区域经济发展水平有限，经济辐射能力不强。以郑州为龙头的中原地区经济总量较大，但人均水平较低，竞争实力不强。4．能够有力支撑写字楼发展的行业实力不强，促进写字楼市场发展的动力不足。与写字楼息息相关的重要行业虽前景明朗但现状不佳，推动写字楼市场发展的直接力量薄弱。二、郑州写字楼的发展现状1．中低档次写字楼占领着写字楼的主要市场，占到86.8％的市场份额。这与郑州市的整体经济及写字楼市场的发展历程有着直接的关系。2．中低档写字楼多以出租为主要经营模式，而中高档写字楼则多以出售为主要模式，并呈现档次越高，出售比例越高，档次越低，出租比例越高的态势。3．相对于当前写字楼建设成本，写字楼总体租金水平较低，多在0.7-1.1元/天/平方米；相对于高层住宅而言，销售价格也普遍偏低，多在3000-4000元/平方米之间。4．写字楼各种配套设施落后，不同程度存在配套老化、内部设施陈旧等问题，这些问题在中低档写字楼更为明显。5．在地域、经济、政策的影响下，写字楼形成了区域特征明显的多中心板块分布态势。中心区是传统集聚区域，郑东新区是政府大力支持的区域，东区和北区是经济发展最为活跃的区域。三、郑州写字楼的供销情况1．2002年以来，郑州市写字楼累计开发投资额21.8亿元，各年度写字楼新开工、竣工面积保持增长。在写字楼开发中近两年“三外”企业（外资、外地、外行）迅速增多，大量涌入的资金，势必深刻影响到郑州写字楼市场的竞争格局。2．2002年以来，郑州市共投放写字楼68.21万平方米，年均增长速度为80.6％，单个写字楼项目平均可售面积1.5万平方米左右，销售面积51.49万平方米，年均增长速度为29.3％。各年度在售项目不断增加，销售量也年年递增。2005年底，写字楼空置面积14.7万平方米，较上年增长9.4万平方米，写字楼空置问题不容忽视。3．写字楼的销售价格整体呈走高趋势，由2002年的3463元/平方米升至2006年1-9月份的3931元/平方米，年均增长率3.2％，低于同期商品房年均8.3％的增长率。一些地段优、品质好、面积分割在150平方米以内，总价在30-70万元的写字楼，在市场上受到发展迅速的中小企业和中小投资者的欢迎。4．写字楼购买者支付能力增强，购买写字楼按揭付款比例逐年减少。外地个人购买量上升，单位购买量和郑州市区的个人购买量减少，其中以单位购买力减少更为严重，境外资金有进入郑州写字楼市场的“苗头”。5．在各区域经济的不均衡发展作用的带动下，郑州市写字楼也呈现出鲜明地区域性，其中金水区和郑东新区集中化效应尤为明显并表现出逐步上升趋势，并正以一种产业聚群化的形态逐渐向中心城区外扩展。四、郑州写字楼租赁户需求调查1．消费者人群现有办公场所面积普遍较小，租赁稳定性不强，对周边环境、内外配套设施不太满意，特别是对停车设施和各项费用及内部环境配套设施等体现出极其不满，对拥有自己办公场所呼声最高，表明今后写字楼市场发展前景较好。2．对郑东新区和东区写字楼选择度较高，以中高档为重要的选择目标，需求面积远高于现有面积（现有办公面积在50平方米左右，需求面积在151-200平方米之间），接受的租售价格与现有水平基本持平，没有太大的涨进趋势。3．写字楼租赁户对于土地使用年限和贷款方式显得特别重视，最关注的因素有：地段、周边的配套设施及交通状