澄城广电影视中心地块整体定位思考建议2015.3.10修改.pptxVIP

谨呈：陕西大陆桥企业集团打造地标 领冠澄城——澄城广电影视中心地块整体定位思考建议立道地产| 西安公司 2015年3月1日本地块位于澄城县，属于拆迁再建项目，存在众多开发不利因素；在地块定位初期本案应从市场研究、高端产品打造等方面入手，拔高项目高度,最大程度削弱不利因素影响，通过城市商业综合体打造，实现项目整体盈利，突破当地客户对项目价值的认知；本方案从城市发展、土地属性、案例借鉴、整体发展定位、营销策略建议、经济测算等方面，进行全方位、多角度的剖析。市场研判城市发展澄城县特点人口大县：澄城人口总量居渭北地区之首，具有强大的消费潜力；渭北中心：无论从地理位置、人口资源、交通重要性上，澄城都是渭南北部的中心； 资源强县：以煤炭为主要矿产资源，造就了澄城强大的经济实力；富庶之乡：依靠矿产资源和瓜果农业支撑，澄城县的人均收入高于周边地区，消费者购买力强大，为中高端大型商业提供了条件。20082012年城市发展澄城县市场发展区域客户，改善性客户，周边城镇客户本区域客户，首次置业者和首次改善者，周边城镇居民等全县客户置业群体，主动进入的城镇人群等本区域客户，首次置业区域客群特点：区域成熟市场走势从时间发展看客群构成的演变区域配套日益完善，发展逐渐成熟，重大规划利好落地，再次出现城镇客户迁移区域价值逐渐兑现，客户看重居住环境及区域未来市场趋冷，对城镇客户吸引力有限启动期调整期稳定期发展期物业价格低地缘性置业地缘性置业刚性需求为主导区域重大规划落地，极大的促进了区域发展区域价值逐渐兑现；配套日益成熟；城市发展澄城县现有城市格局澄城新区规划用地老城心理归位仍存，古徴街新城分水岭迹象显露，城市东移具备条件。澄城现主城仍然偏重于以横向二号路至六号路，纵向长宁街和青正街为布局的老城结构。主要商业网点和核心交通圈均集中在老街，市民日常消费习惯也基本在老城。与传统老城相比，较新的古徴街是城区最宽的主干道，部分行政部门目前已陆续迁址古徴街 。街道两侧配套逐步丰富，城市主要配套设施东移迹象开始明显。城市发展澄城县城市发展格局人口与配套强势入驻，为城市东移，提供更大发展空间按照澄城政府“改造提升老城区、加快建设新城区，整体城区向东南扩展”的城建思路，澄城整体城市骨架将向东南延伸。 县行政部门带头进驻新区，以及学校、高端社区的入驻，为新区提供更好的配套。城市发展澄城县城市发展格局现有城市功能与商业类型不能满足城市发展需要澄城老城的城市功能依旧维持以往传统县城级水准。其商业类型多为临街松散门面，形象较差，缺乏现代都市所应具有的商业功能。 随着澄城人口增加和城市化进程加速，东区新城的城市功能与商业配套将逐步完善、升级。市场扫描澄城商业整体布局状况长宁街商业纵轴青正街商业纵轴古徴街新兴商业区澄城商业格局具有两横、三纵的格局，商业分布较为集中；以城市主干道为节点，拥有三个左右较大规模十字商圈，是平日人流最多的区域；古徴街作为传统商业区的东部锋线方兴未艾，但目前人流较少，仅作辅助商区。核心商圈核心商圈核心商圈五路商业横轴六路商业横轴市场扫描澄城商业业态分布百货商超商圈百货商超商圈建材家居商圈汽车装璜维修商圈品牌服饰商圈餐饮小吃商圈启示：澄城县真正的商业综合体项目基本为市场空白点，恰好为本案带来较好的发展空间；同时结合借鉴成功案例（万达广场）的规划及运营方式，本案的战略发展定位及其具体操盘思路等方面问题渐渐明晰 ——市场研判市场小结澄城县商业业态分散混杂，购物环境较差，空间不足与城市交通、行政、人居交织在一起，缺少舒适的购物环境；商业体基本为临街门面，商业资源的整合能力不够；澄城消费者目前消费习惯依然专注于老城传统繁华区域，以华元商城为核心的百货、服装、快餐商圈对客户具有较大的吸引力。县城缺乏高尚型综合体的购物中心，这对于本案来说是较大的机遇，我们力争打造澄县最具影响力的综合商业中心本体认知地块属性基础条件地块周边生活环境杂乱，交通、生活配套需进一步提升。项目规划设计院方案经济技术指标：规划用地面积：4500㎡；总建筑面积：18700㎡；地上总建面14200㎡地下总建面4500㎡容积率： 4.15停车位：114辆项目分析建议商业综合体：将1-3F做为集中商业，以绝对高端的形象打造高品质的一站式商业购物中心。定位思考对本项目的营销态度——主动破局，不走寻常路以补差型角色，错位竞争的战略入市对本项目的营销态度——以“一站式购物+娱乐消费+夜市+目的性消费市场+随机性引导”为主导打造澄城首席综合体商业划分各物业区域，可考虑引入澄城夜市等消费，增加项目人气我们想要的——将澄城分散不成规模的各类小圈层商业聚合，打造具有引导性品牌效应的大型综合体商圈打造澄城全年龄段人群消费的购物天堂！基本属性通过对区位、自身条件、区域地产发展情况等方面的梳理，得到本地块的基本属