武汉美加总部基地产品定位物业发展建议.pptxVIP

武汉美加总部基地 定位导向研究/物业发展建议 及武汉商务市场研究报告;汇报说明：;汇 报 提 纲;第一部分 阶段性工作目标及调研工作范围;阶段工作目标;初次调研工作范围;初次调研工作范围;初次调研工作范围;初次调研工作范围;第二部分 目标写字楼/酒店/裙楼商业市场概况;武汉写字楼分布情况及市场分析 高端写字楼典型项目分析 光谷写字楼市场情况;总体分布;总体分布-汉口;总体分布-武昌;总体分布-汉阳;;受城市经济发展影响，武汉写字楼市场集中于汉口、武昌； 区位资源成为写字楼扎堆的成因，成熟商务区、商业区市场集中； 各区域市场形成以高端项目为核心，中端及低端项目为补充的特征； 商务区办公氛围的纯粹，更受高端客户青睐； 相对汉口金融商贸的高度成熟，武昌商务发展度不及汉口；;武汉高端写字楼总体分布;武汉市高档写字楼的分布区域及分析 ;1、建设大道金融街沿线重点项目 ;2、解放大道武广沿线重点项目 ;武汉市高档写字楼的分布区域及分析 ;3、中南-中北沿线重点项目;客户情况： 从目前武汉江南、江北写字楼从入驻的客户来看，江北写字楼主要是一些大企业、集团客户，还有一些外地企业的武汉总部或区域总部；江南写字楼则主要由中小企业及创业型客户为主力构成，高端需求尚未消化。;租售价格： 从写字楼的市场报价（租售价格）来看，江北板块价格高于江南板块，越高端越获得市场认可，充分表明高端市场的需求旺盛。;区域特征： 一些大客户往往愿意选择商务区落户，因为商务区是整个城市物流、信息流、资金流的汇聚地，且高档写字楼汇聚，企业交流方便；但商业区一般都与大型商场在一起，是人流量、车流量最大的地方，交通比较拥挤，出行成本较高。;武汉写字楼分布情况及市场分析 高端写字楼典型项目分析 武汉写字楼发展趋势研判;物业名称 ;项目名称;物业名称 ;;入驻企业行业比例：;武汉高端写字楼市场小结－项目特征 地理位置：分布在一级主干道及一级商圈内，地段绝佳，形象性强，可达性好。 周边配套：商业办公集中区，商业配套齐全，满足高端写字楼客户的办公需求。 规模及配套要求（与大型企业的身份匹配）： 规模：6.5—27.6万㎡。楼层24—57层。 配套：外立面气派，豪华大堂， 5A智能系统，豪华进口电梯配置充足，停车位充足。 面积：标准层面积在1100—2500㎡之间，主力面积分割集中在150—200㎡左右。符合大型企业的办公面积需求。;武汉高端写字楼市场小结－租售情况与客户群特征 销售价格与租售比例： 25%对外出售价格为6000—12000元/㎡。 75%只租不售。 高端写字楼市场销售价格落差大，销售情况不理想。 租赁市场 均价：租金：40-80元/㎡，物业管理10-20元/㎡。 客户及需求特征 客户群：国内外大型知名企业、贸易、金融、地产、科技行业为主。 需求特征：商业集约性，办公集约性及高端写字楼的高档配套来匹配企业品牌。;武汉写字楼分布情况及市场分析 武汉高端写字楼典型项目分析 光谷写字楼市场分析;;■03-09年初光谷区域写字楼整体供应量较大，消化情况较好，不同于高端写字楼的是基本都可以销售，消化率基本超过60%以上。出租情况也较好，但呈现出一定的饱和态势，今年的出租率涨幅开始减缓。 ■特色性办公，主题性强，密度小，舒适度高，加上政府定向开发扶持，市场客户消化速度相对快，市场供应量虽然较大，但市场前景较为乐观。;;根据调查显示，目前区域写字楼标准层在1200-1800平米，面积多被分割成50-250平米，都是以平层为主，相互之间可以打通，在产品及户型上缺乏创新与突破。 目前区域内写字楼入驻企业多为鲁巷商圈辐射范围内的商业企业和高新技术开发区内的中小型科技企业。;光谷写字楼、特色办公市场小结;光谷写字楼、特色办公市场小结; √ 特色成为写字楼市场新靓点，市场消化速度快，性价比高，但配套略显不足，受限于资源集约化利用，光谷写字楼物业面临改革。 虽然低密度办公解决了环境和产业集群的问题，但土地资源的浪费和资源快速转换成为最大问题，未来，光谷写字楼物业还将继续成为办公物业的主角，催生新的市场及产品的变革。; 项目写字楼物业的定位机会; 本部分所指高端写字楼，是指具有较高开发水平，且具备良好品牌形象并获得市场认可的项目。 这样的成功项目，不仅是标准化的、更是特色化的；不仅具备良好的硬件素质，更应具有出色的综合素质。; 1.高端写字楼硬件规划的要素 ;硬件配套;A 工程、建筑及基础硬件配备 建筑、水电、空调、车位、电梯、大堂等 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级以上； 大堂及通道：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。 办公空间：办公部分应超过20000平方米，