购买商品房付款方式及利弊分析 商业地产研究.pptVIP

* * 购买商品房付款方式及利弊分析 2011 一、购买商品房四种常见付款方式 一次性付款 分期付款 按揭贷款 公积金贷款 1、一次性付款 指买卖双方签订《商品房销售合同》时，买方一次性将全部房款支付给卖方的方式。过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 　　 利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。 　　弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。 2、分期付款 一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交房后全部付清。有免息付款和低息分期付款两种方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 　　弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 3、按揭付款 指购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 　　利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 　　弊：目前手续繁琐、限制较多。 4、公积金贷款 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%（注：公积金利率一般随着银行存贷利率变化而变化），不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右)，而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。 居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的组合贷款已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。 利：利率低； ?还款方式灵活多样。 弊：只有部分人群能使用公积金贷款购房；只限于购买住房，购买别墅、商业房等物业不能使用。 　　 专题一： 按揭贷款 简单的讲按揭即个人住房商业贷款。它是由银行、房地产商和购房者三方共同参与买卖房屋的融资行为。实际上是为了帮助开发商和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。 1.分类 按揭分为现楼（现房）按揭贷款和楼花（期房）按揭贷款。 现楼按揭:借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。 楼花按揭:金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。 2.贷款资格 年满18年周岁的具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 （一）贷款条件： 　　（1）有合法的身份； 　　（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 　　（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； 　　（4）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款； 　　（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； 　　（6）贷款行规定的其他条件。 （二).贷款额度： 最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％； (三）.贷款期限： 一般最长不超过30年。 （四）.贷款利率： 贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。 3.办理按揭所需资料 申请人和配偶的身份证、户口薄、结婚证等有效证件复印件；若为单身需提供单身证明。 购房合同正本。 房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。 申