大型商业地产项目全程解决方案（272页）.pdf

1998 年，我代表佳阳集团，从新家坡回到故乡广州，寻求投资机会。在考察过 程中，我发现，国内各大城市的商业地产基本上还处于沉睡期，市场前景颇为看好。 于是，经我选择，在中国广州成立了佳阳商业地产投资策划有限公司中国总部，而我 也开始了长达七年的商业地产策划生涯。 在多年职业生涯中，我考察了海外各国的商业区，发现在欧洲黄金地段和旅游区 域才看到 “LV ”、“Dior ”“PRADA”之内的大品牌，在二、三线城市从未见到过，包 括在澳洲、新加坡、美国都是如此，二三线城市见到的多数是大型的生活用品超市和 家具超市类的 MALL 。 于是，我尝试着将全国各大城市的商业规划区与他们比较，探索我国商业地产的 开发模式，并在实践中取得了不俗的成绩。 在操盘过程中，我发现，一个商业地产项目成功与否是受到多方面的制约。前期 的市场调研是否全面、市场定位是否准确；后期的物业管理策划、经营管理是否到位 等因素都会对发展商的利润水平造成重大影响。 大多数发展商抱着名利双手的心态投资商业地产，但投资与收益往往有很大的差 距。如何取得叫好又叫座的投资收益，均衡商户、小业主、发展商之间的利益是关键 所在、 其实，商业地产是一种多赢投资模式，既要均衡几方投资者 （发展商、小业主、 商家、零售商）的回报，又要满足消费者的口味，因此，投资商业地产项目需要理智 应对，冷静分析。 一个好的商业地产项目的利润比住宅高很多，但相应地，风险也高。为了帮助国 内商业地产项目朝低风险、高利润的方向发展，我与决策资源房地产研究中心真诚合 作，于是，便有了这本 《大型商业地产项目全程解决方案》的诞生。 该书详细总结了商业地产调研、开发、功能、业态、定位、招商管理、经营管理 的关键流程，并针对国内商业地产发展不均衡状况提出了许多多元化的策划意见和理 念，启发决策者规避风险，争取利润最大化。 此书中导入了 “商业地产投资策划的经济模型”，用供求均衡理论配合项目市场 定位，并通过经济学原理结合商业管理、地产开发的综合元素，科学预测不同业态的 风险和利润，通过多方投资者的风险和利润均衡达到相互约束和共赢的目的，引导开 发商迈向成功。 我衷心希望，本书的出版能够给目前狂热的商业地产潮流吹来一丝理性的风，帮 助商业地产开发商操作项目命运。毕竟商业地产是不能克隆的，掌握一种方法远重要 过掌握几个案例。 梁晶晶 第一部分 关于商业地产核心问题的分析 核心问题一：为什么创业容易守业难？ 6 页 核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？ 9 页 核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研之区别？12 页 核心问题四：如何在商业地产项目中运用 SWOT 分析？ 18 页 核心问题五：怎样寻找希缺性业态？ 20 页 核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的 关系？ 21 页 核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 26 页 核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？