青城山别墅《市场调研暨定位发展报告》1.pptVIP

目 录 第一部分，成都别墅市场描述 一、成都别墅发展史 二、供应特征 三、分布特征 四、销售特征 五、别墅项目客户分析 六、别墅市场走势 第二部分，青城山别墅楼盘分析 在客户群分布上，目前青城山的消费群体几乎涵盖三大类，暨富裕基层、中产阶级和大众购房群体。 在实际的买卖行为中，从最终的支付能力来看，目前独栋别墅的消费群体主要为富裕阶层，少量中产阶级（城市新贵）作为补充，一般的联排、叠拼物业方面，则以中产阶级为核心消费群体，面积在100㎡以下或总价在60万以下的叠拼、联排物业，其消费群体主要为大众购房群体。 从使用目的和购买心理上来看，富裕阶层及城市新贵，其购买独栋别墅的主要用途为个人位于青城山的第二居所，其经济支付能力没有问题，购买独栋别墅的主要目的是作为个人私密性空间或重要的商务活动空间使用，在购买心理上，则主要表现为彰显个人社会地位，提高个人社会影响力； 中产阶级购买联排及叠拼物业，其主要目的为获得稀缺资源下的第二居所，其经济实力较富裕阶层略低，因此在选择产品上，更倾向于总价适中的联排及叠拼物业，并通过拥有该类物业，表达其个人对于别墅物业的向往，彰显个人自身特性，此类消费行为，其另一层含义主要是中产阶级希望以别墅物业作为其重要的投资理财产品，以此规避可能存在的金融风险； 大众购房群体，由于其经济实力受到一定限制，因此在物业选择上，也更倾向于小户型或总价偏低的联排或叠拼物业，其购买别墅物业的目的，主要为了向其同类人群显示其经济实力，在购买的过程中，多会出现从众心理。 在购买别墅物业的整个流程中，以下最为看重的各条要素： 1）产品所处的地段、区位； 3）产品的单价与总价； 4）产品的户型、功能空间的设计有布局； 5）开发商的品质； 6）产品所处环境； 7）产品的配套设施是否完备（包括外部和自身两部分）； 8）项目的规模大小。 目前，青城山物业的走势受整体市场影响较大，特别是别墅类物业土地供应停止审批、流动性过剩、CPI预期通胀等因素，都促使众多的高端购房者将别墅物业作为规避资金风险的投资项目加以购买。特别是在近期受整体市场活跃的影响，青城山新开项目逸岭·锦江7月单月共售出30套，总入账8000万左右，成为当月成都众多媒体关注焦点。 尽管“国家开征别墅物业物业税”即将实施，但别墅独特的稀缺、社会公共关系及交往性、拥有绝对优势的资源、个性彰显等属性，且整个青城山市场09年下半年别墅物业供应量将维持 供小于求，使青城山别墅物业的发展获得较强市场支撑。目前青城山的整体成交价格，维持在10000元/㎡水平，预期下半年有可能突破12000元关口。 现阶段市场青城山别墅物业产品组成虽然呈现多元化趋势，但以联排、叠拼、独栋三大类产品形成鼎足之势短期不会被打破，但由于独栋产业升温迅速，加之下半年预期新开盘不超过2个，各类产品的市场表现不可预期。仅目前所得市场数据分析，青城山场两极分化仍旧十分严重，特别是联排、叠拼物业，其内部划分下的高端与低端产品，总价差异甚至可达到100完左右，此种市场现状将会随着时间推移而加剧。受快铁施工进度影响，目前青城山的别墅物业虽然出现高端向发展趋势，但由于明年快铁开通后，大量涌入的游客其所必须的酒店配套物业，将较目前更为稀缺。同时，目前在建的酒店物业仅为外山逸岭·锦江5星级会所式酒店，投入使用日期预计在2010年底。 因此，2010年青城山物业的发展趋势，将可能向以高端为主、中低端旅游度假式酒店物业为辅的方向转变。 第三部分，别墅楼盘调查 青城山区域 （二）、消化群调查分析 1、客户区域 客户来源较为分散，以成都本土为主，部分来自上海、北京、广州、深圳、武汉、青海、甘肃、山东、香港等。 2、客户需求 以满足其度假休闲为主要目的，兼顾对于青城山的喜爱，同时作为重要的私密性空间和商务活动空间，并作为保值及增值的重要固定资产。 3、客户特征 独栋别墅的消费群体主要为富裕阶层，少量中产阶级（城市新贵）作为补充，一般的联排、叠拼物业方面，以中产阶级为核心消费群体，面积在100㎡以下或总价在60万以下的叠拼、联排物业，其消费群体主要为大众购房群体。 4、价格表现 目前青城山叠拼别墅价格区间在3900—10800元/㎡，联排别墅价格区间在8500—11000元/㎡，独栋别墅价格区间在9500元—18000元/㎡，双拼别墅价格区间在8500—13000元/㎡ 5、认同并接受价值点 ——不可复制的自然生态环境 ——世界遗产 ——文化资源（养生文化） ——度假功能全面的户型设计及适中的总价 6、青城山别墅物业市场竞争力所在 ——不可复制的自然生态环境 ——世界遗产 ——文化资源（养生文化） ——优越性较强远郊度假型居所