思源2013年1月北京住总橙营销策略报告.pptVIP

定位分析/开盘时间预测 天气因素 每年8-9月，北京的天气一般都是早晚凉爽，且9月正值“金9”期间，购房氛围良好。 定位分析/开盘时间预测 小结 2013年8-9月，随着存量房的逐渐去化，市场将出现平稳上升态势； 结合竞品月均去化情况，2013年8-9月，竞品市场将出现短暂空档期； 9月，正值传统“金9银10”期间，购房氛围良好。 综合市场、竞品及天气三方面因素考虑，建议在2013年8-9月项目进行首次开盘。 定位分析/价格预测 开盘价格 = 基准价 + 产品附加值 + 时间及营销力溢价 基准价：根据竞品项目价格的参考，确定基准价价格； 产品附加值：提纯项目价值点，评估价值点对销售价格的提升值； 时间及营销力溢价：依据市场及政策预判未来价格涨幅，加之营销力推算的溢价。 【定价原则】 竞品项目的价格取值相加，得出本项目的基准价格。 对竞品项目的地段交通、产品、产品等若干重要因素进行权重比较打分； 越与本案情况类似的参考项目权重值越高。 通过权重比较打分，算出每个竞品项目的权重平均值。 竞品项目的权重平均值乘以其参考价格得出每个项目价格取值。 结合竞品项目的地段、产品、区域成熟度及去化速度， 制定基准价格体系 定位分析/价格预测 园林景观 文化小品 大堂及电梯 车库及入口 视觉识别系统 无障碍设施 1、建筑单体建议 2、户型空间建议 3、公共空间建议 4、设备设施建议 5、物业服务建议 产品打造体系 定位分析/产品预测 6、销售道具建议 将现代元素和荷兰文化元素充分结合在一起 在符合现代人审美的基础上 使用荷兰文化及其代表性的元素来展现项目的文化气息， 以符号呼应主题，以社区意向兑现价值 打造原则 在公共空间打造中，尤其是园林的打造，建议充分吸收荷兰园林及小品的精致化元素符号，赋予项目深厚的文化内涵 定位分析/产品预测 园林 以彰显“荷兰文化”精髓的绿植作为人文社区植被的选取标准 定位分析/产品预测 打造主要以荷兰“国花”郁金香为主，辅以薰衣草等为植被，增添项目文化气息 在社区显著位置，做出水景，辅以移植少量珍贵树种，搭配郁金香植被，标定社区的高贵品质 园林 定位分析/产品预测 小品 设置座椅、亭榭等休憩场所，荷兰特色风车小品 定位分析/产品预测 小品 设置荷兰名人雕像穿插于园林小品间，感受文化氛围 定位分析/产品预测 国际法学创始人，人们通常称他为“国际法之父”和“自然法之父”。 范巴斯滕，古力特和里杰卡尔德，荷兰足球使上最为出色的三名球员，被球迷冠以荷兰“三剑客”之称，并被世界亿万球迷所崇拜。 荷兰优秀的后印象派画家，代表作如《星夜》、《向日葵》 荷兰“三剑客” 格劳秀斯 梵高 大堂 入户大堂，体现尊贵感； 首层大堂面积：控制在30㎡左右 大堂空间处理：局部挑空，挑空层高为两层或一层半； 大堂功能：临时休息区、信息发布。 注重色彩的运用，使用浅色铺面，结合灯光设计，实现明亮通透的效果 尺度不要求大，但要体现品质和使用上的方便。 入户大堂做到高贵典雅，超越区域平台 定位分析/产品预测 电梯 Logo 顶部加高 普通 电梯 高度 细节的处理，电梯之间增加一面时装镜，以及吊灯和地灯的衔接，使整个电梯厅视觉空间变大。 电梯顶部加高处理，视觉上体现高厅的空间感受 定位分析/产品预测 车位 外环、丁停、双出口，保证社区内人员安全 地上车位： 采用外环丁停式车位分布，并设置双出口，在做到人车人流的同时，保证社区内人员走动安全。 定位分析/产品预测 示意 车库 双大堂设计，精装车库大堂、车库直接入户，体现项目品质及档次 车库大堂： 全部为地下封闭空间，与地下车库结合设计。 装修标准等同首层大堂。 业主或经授权的访客可从此搭乘电梯，直接到达各楼层。 定位分析/产品预测 无障碍设计坡道一般不得大于1：12，同时与之相匹配的每段坡道最大高度为750mm，最大水平长度为9000mm。坡道最小宽度为1200mm。 直线坡道注重地面的设计 美观，体现韵律感，但增加上坡难度 别致的栏杆，与建筑融为一体 曲线造型与建筑时尚风格融合 植入无障碍设施体现社区关怀，多方面满足客户需求 无障碍设施 定位分析/产品预测 视觉识别系统 统一视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象 别致的楼牌标识分布于各组团内部，增强不同区域的可识别性，并建立统一的视觉识别体系 定位分析/产品预测 精装修 智能安保 1、建筑单体建议 2、户型空间建议 3、公共空间建议 4、设备设施建议 5、物业服务建议 产品打造体系 定位分析/产品预测 6、销售道具建议 精装修 为了提高项目品质，同时符合市场平台标准，本项目采用精装，具体实施方案可根据项目的进度要求和市场竞争