2008年北京别墅市场综合报告-8DOC.docVIP

2008年北京别墅市场综合报告 前言 房地产市场低迷了近10个月的时间，正所谓“大浪淘金”，市场低迷的时候才是检验项目品质的大好时机。随着楼市低潮的不断持续，寻找抗跌项目无疑成为了市场最为关心的话题，从几个月的市场反应来看，高档住宅无疑成为了楼市的中流砥柱。 一、政策 （一）土地政策 近年来国家为了保障粮食安全和有效的土地利用，出台了一系列的土地调控政策，对于别墅项目“禁批”的基调始终未有放松。 ?2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 ?2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” ?国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将高档房地产开发项目和别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）列入其中。 ? 2006年6月13日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有独门独院独户特征的建筑。 2007年，国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 今年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。 而北京市规划委员会出台的对住宅面积的限制性政策，进一步透露出，节约用地将成为今后政策调整的重点，这就决定了今后即使是别墅项目也会出现联排、双拼、花园洋房、独栋混存的局面。因此品质最高的独栋的纯别墅项目，将成为楼市的稀缺品。 通过对别墅项目土地政策的回顾和分析，我司认为： 随着节约用地的政策不断深化，在北京地区别墅将成为区域内的稀缺资源，而且即使是别墅项目的容积率也受到了严格的控制，从政策层次上看必然导致独栋别墅因稀缺性而成为了别墅项目中的宠儿，这也注定了其升值空间。 （二）金融政策 2007年央行开始加紧对宏观经济的干预，连续10次上调金融机构存款准备金率，由年初的9%上调至14.5%，累计上调5.5个百分点；连续6次上调金融机构基准利率，一年期贷款基准利率由6.12%上调至7.47%，累计上调1.35个百分点。 在2008年6月15日和25日央行本年第五次分别按0．5个百分点上调金融机构存款准备金率，达到了历史的高位17.5%。 近年来国内因外汇储备增长依然过猛，外汇储备不断增加，造成不少热钱大规模流入，特别是今年外贸顺差趋于减少，这些因素促成了未来市场消费价格继续上涨的压力。央行就是在此形势下不断地通过上调存款准备金率进一步回收流动性。虽然紧缩的货币政策并非完全针对于房地产行业，但眼下央行的货币政策对于楼市冲击确是最大的。 从楼市角度讲，目前国内房地产开发资金70％以上来自于银行贷款，银行被迫收紧银根之后其结果可想而知。一则造成新建楼盘贷款更加困难的局面；一则也造成半拉子项目更难以为继的后果。这对开发商来说，都是击中要害的大事，房地产市场面临的风险也就越来越大。 频繁的提高准备金率对于房地产商来说是一幅日益趋紧的枷锁，但对于购房者来说还贷的压力可能有所缓解。 理由一：可望淡化加息预期。 为防止国内经济过热，国家从2007年开始频繁地使用加息和提高存款准备金率两种货币调控方式。而从2008年起，国家使用加息的次数明显减少，重点似乎转移到了提高存款准备金率方式上。近期再次大幅度地调高存款准备金率，从另一个角度可以看出央行近期加息的预期有所淡化。加息手段的减弱对大批处于还贷期的购房者来说无疑是个利好消息，至少可以不增加还贷成本。 理由二：房价可望有所松动。 今年以来，房地产市场开始进入观望期，楼市始终处于不温不火的状态之中。面对各种国内外经济形势的波动，大多数人都抱着未来市场不容乐观的预期。今年央行连续5次上调存款准备金率，对市场房价更是一个冲击。此次调控政策推出之后，人们第一反应就是房价还要下跌。并不乐观的预期加上购房者手中资金的缺乏，进一步加剧市场观望气氛。多数人认为，这对房价合理回归是有利的。 理由三：银行按揭品种增多。 银行的放贷冲动始终不会改变