(房地产策划）第1讲房地产项目前期策划的相关知识.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 8.应变原则 应变原则要求房地产项目策划要在动态变化的市场环境中，及时准确地把握房地产市场发展变化的方向与轨迹，并以此为依据来调整策划方案与目标。 遵循应变原则需要注意一下几点： (1)要树立动态意识和应变观念； (2)全面掌握市场与政策环境的现状； (3)准确预测市场与政策的变化趋势； (4)及时调整策划方案与策划目标。 * * * * 相关知识——阳台建筑面积计算规则的变化 阳台面积曾经根据其水平投影面积计算：封闭式阳台全部计算，敞开式阳台只计算一半，这为许多开发商“先敞后封”从而增加销售面积提供了可能。 为杜绝上述现象，建设部《建筑工程建筑面积计算规范》(2005年7月1日开始实施)规定：所有阳台均按照其水平投影面积的一半计算建筑面积。 在上述政策变化的前提下，策划人员如果没有应变观念，仍然按照以前“先敞后封”的做法，不仅无法增加销售面积，而且还将加大封阳台的成本支出。 土地使用权的获取 房地产市场调查 消费者行为与心理分析 房地产市场定位 房地产项目的规划设计 房地产项目的价格策略 房地产项目的广告策略 房地产项目的销售策略 房地产项目物业管理的早期介入 * * 一、房地产项目策划产生的背景 * * 《宪法》修正案规定:“土地 使用权可以依法转让”。 深圳市首次进行国有土地 使用权有偿出让改革试点 不存在真正的房地产市场 ，也没有房地产项目策划行业 80年代初 1987年 1988年 1988年 《土地管理法》规定“土地使用权 可依法出让、转让、出租、抵押”。 * * 国家进行宏观调控， 房地产业进入萧条期 我国确立市场经济体制， 房地产业进行入快速发展期 1992年 1993年 1993年10月 广东顺德碧桂园项目策划成功 标志着房地产项目策划行业的诞生 二、房地产项目策划的发展阶段 从1993年算起，房地产项目策划行业从萌芽、起步直至发展到现在，已走过了二十年的历程。不同学者对我国房地产项目策划行业有不同的阶段划分。 黄福新从策划技术的角度将1993年以来的房地产项目策划行业划分为如下几个阶段：单项策划阶段、综合策划阶段、复合策划阶段、整合策划阶段。 * * 策划阶段 时间 特点 代表人物 代表楼盘 单项策划阶段 约1993-1997年间 运用各种单项技术手段进行策划 王志刚等 广东顺德碧桂园等 综合策划阶段 约1997-1999年间 以主题策划为主线 综合运用市场、投资、广告、营销等各种策划手段使销售达到理想的效果 王志刚、冯佳（全程策划理论）等 广州锦城花园等 复合策划阶段 约1999-2001年间 结合体育、旅游等其他行业提出复合地产概念 王志刚、曾宪斌、周帆等 广州奥林匹克花园、杭州千岛湖开元度假村等 整合策划阶段 2001年以后 整合房地产领域内、外的各种策划手段和策划理念 王志刚等 广州星河湾、广州华南新城、广州南国奥园等 * * 锦城花园项目开发成功, 堪称房地产综合策划的典范, 它以主题策划为主线( 品质、价格、舒适与和谐) ,贯穿于投资策划( 写字楼变更为住宅) 、市场策划( 占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额) 、设计策划( 欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求) 、营销策划( 淡季入市、显示身份的高尚住宅) 、广告策划( 连登悬念广告、积聚人气) 、形象策划( 寓意深刻的标识、标志) ,整个策划手段整合得十全十美, 一气呵成。 * * 综合策划案例——锦城花园 三、房地产项目策划的发展现状 1.房地产项目策划的价值已基本得到市场的肯定 2.房地产项目策划的理念与策划模式比较多元化 3.各个地区的房地产项目策划发展水平很不平衡 4.房地产项目策划过程仍以定性为主、定量为辅 5.房地产项目策划领域的名人效应比较显著 6.房地产项目策划行业的整体水平还有待提高 7.房地产项目策划还未建立行业协会组织及其规程 * * 四、房地产项目策划的发展趋势 1.从概念策划向概念与产品并重方向转变 2.策划手段将向多元化、立体化方向发展 3.从定性分析向定性与定量相结合方向发展 4.策划组织将从“个人”向群体组织转变 5.将形成全面 、科学的房地产项目策划理论 * * 2005年3月，劳动和社会保障部公示了第三批10个新兴热门职业名单，房地产策划