魏码公馆阶段营销策划.pptVIP

但在传播时，注重如下三个原则 去虚务实原则 注重感受型的，也就是说要体现景观打造设计师初衷是什么，没有那些 高高在上的口号，魏玛二期不要口号，只要精准。 比喻恰当原则 考虑到当地文化层面的原因，无论引经据典，还是另辟途径，务必使诉求 恰如其氛，有良好的想象空间，但不乏立体，即提供良好的参照物。 延续高端原则 魏玛公馆一期高端品牌形象已深入人心，二期出品还将“青出于蓝”。维持 高端品牌形象，将是一如既往的要求。 从景观出发，我们打造了什么？ 皇家台地园林——一二期两处台地景观 社区公共客厅——社区入口大堂 景观树阵——8棵景观树组成的水中树阵 请文案师提供一系列的产品景观卖点文案，进行罗列并进行平面表现 平面表现上，尽可能使用效果图，结合意向图 文案方面，请尽可能地结合效果图上进行理性梳理，用案例或比较物进行直白诉求 ……………… 一切以销售为终极目的，我们所做的一切都反馈到置业顾问上去 所以我们需要及时获知市场信息，作出调整，目前案场反馈的信息是： 1、海报、折页内容太虚，现阶段已经不实用。 2、沙盘讲解已不能将项目景观价值说明立体化，具象化。 3、二期产品中小户型偏多，高端形象推销难度较大。 制作景观读本 完善销售物料 因此我们就需要，从推广的层面，为现场提供服务 ③解决第三个问题——形象问题 一期高端形象已成，二期产品向中小户型转型，高端形象如何有效维持和拉升 从销售访谈中，我们得出以下信息 ①已成为魏玛的业主，他们是冲着魏玛的高贵、奢华而来 他们可能不知道为何叫魏玛公馆，更不懂得魏玛的文化，他们是被前期的 魏玛高端形象所吸引了，这就是中国人的品牌观念。 ②不少客户来了，看了，也认可了，但买不起，这些虽不是我们的客群 但是，影响他们，也是对高端客群的支撑 他们也是为魏玛的品牌而来，他们希望能够进来，所以对于已成为魏玛的业 主，他们呈仰望的姿态。因此，对于他们而言魏玛是身份的象征。 ③来访准客户对二期居住氛围和群体高端性持质疑态度 正如前面所说魏玛是高贵、奢华、身份的代名词，同样也是，价格昴贵 大人物、大房子的标榜。融入较多的中小户型，必定造成客群的广泛性 以及中档消费人群的进入，冲低魏玛高贵形象。 所以我们要“以正视听” 告诉西安的高端人士 魏玛品位没变、定位没变、客群没变 因为 我们坚信在通过以下事实的说明，您会理解和赞同的…… 大是享受，大是乐趣 大人物，就应该住大房子 我们认为“大”并不是界定豪宅的唯一的标准 曾经的贯性思维告诉我们 我们要打造的是：适宜的贵族空间尺度 谁有名气… 谁就是品牌 曾经的消费经验告诉我们 品牌与知名度是完全的两个概念 我们要告诉的是：品牌是信心、保障、责任 大规模才有大配套… 大规模才有大环境 项目有可能在100亩地上，花50亩来做园林 其实这仅仅是一个比例的问题 消费者需要坚信：适合的才是完美的 大量的楼盘及购房者都认为 2期营销策划提案 新里·魏玛公馆 当这些地产名词不断地充斥着全国楼市时，西安呢？ 07-08年因受一系列政策影响，全国各大城市均不同程度的受到影响，对于发展商来说，也是很大的一个挑战，中国地产第一品牌万科在全国各大城市已全面开始降价，最低降幅超过20％。 西安城市的影响是什么？ 当楼市低迷，现金为王，楼市拐点…… ●数据化结果提示： 从成交量上体现，1-5月份，直接缩水至61%。 ●销售市场沙漏现象： 从06-07年，西安房源消费购买的构成数据分析，自住型59.3%，投资型37.2%，其它购买动机为13% ●销售心理分析： 银行对第二套购买房源的首付提交，房贷利率提高，直接给开发商很重要的客源——大量的投资客，带来毁灭性的清除。 投资客的退场给消费市场迅速降温。 1、造成房价没有升值动力； 2、房价的有力推手用市场前景信心的建立者 投资者的退场，给自住型的消费者在信心上也是一种打击，造成购买速度的观望。 小 结 投资几乎清零，自住型部分观望。 购买力在稳定而理性的走。 ………………………………… 意味着我们的营销推广步伐上需要转变！ 营销现状 一期销售尚有部分房源待售 来访来电少，成交萎缩 二期产品尚未动工 二期营销调性没有确立 二期营销排期没有确立 实效型销售物料缺失 那，现在来看看我们的现在的营销现状 品质倾心 现房实景 产品品鉴 宣传启动 （入市） （蓄水） （热销） 产品攻入 认筹圈客 形象导入期08.6-08.8 蓄客开盘前预热期 08.9 开盘热销期 08.10-08.11 ?营销节点总控 品质筑家,共振天灾 产品鉴定会 2.1期单位6、8# 9月开始认筹 2.1期单位6、8# 10月公开发售 魏玛公馆2期 ?6-8月阶段工作重点 6月工作布线 ①完成二期营销节点布控——工作如何开展 ②2期推广调性确立——调性如何调整 ③产品鉴定会举