房地产经济学第二版第十章节课件.pptVIP

房地产经济学（第二版） 谢经荣 吕萍 乔志敏 编著 第十章 房地产市场调控政策 重点问题 土地政策 住房政策 货币政策 税收政策 第一节 房地产市场调控政策概述 一、政策概述 （一）政策的含义和特征 对于“政策”一词的含义，中外学者分别从不同的学科背景和研究角度做了诠释。比较一致的认识是：“政策”是国家机关、政党及其他政治团体在特定时期为实现或服务于一定社会政治、经济、文化目标所采取的政治行为或规定的行为准则，它是一系列谋略、法令、措施、办法、方法、条例等的总称。 第一节 房地产市场调控政策概述 第一节 房地产市场调控政策概述 （二）政策与制度的区别 二者产生的途径不同：制度产生有两种途径分别是内在途径和外在途径；而政策都是由政策主体人为设计出来的。 二者的稳定性不同：内生制度具有相当大的稳定性，外生制度则易发生变化；政策具有一定的稳定性，但其稳定性和灵活性是相互对立而存在的。 二者的实施机制不同：政策实施是以暴力强制为后盾；制度实施途径多于政策。 二者调控范围不同：相对制度而言，政策的范围要小的多。 第一节 房地产市场调控政策概述 二、房地产市场调控政策的内涵和特点 （一）房地产市场调控政策的内涵 房地产市场调控政策是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。它是一个相互联系、相互配合的政策体系。 第一节 房地产市场调控政策概述 第一节 房地产市场调控政策概述 三、房地产市场调控政策的目标 总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均衡；房地产市场供应与其他商品的相对均衡；房地产商品供给总量与居民对房地产的有效需求总量均衡；房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展比例均衡。 优化结构目标：房地产业的发展与其他产业发展相协调；房地产业内部结构协调。 投机抑制目标 福利保障目标 第一节 房地产市场调控政策概述 第一节 房地产市场调控政策概述 五、政策调控的理论依据和主要手段 （一）市场失灵与宏观调控政策 市场失灵主要是由三个方面的原因引起的： 外部性：指市场主体的经济行为对其他人或企业产生影响，但又不需要为这种影响付出代价或给予补偿的情况。 准公共产品：准公共物品是介于公共物品和私人物品之间的物品，具有局部的非排他性和局部的非竞争性。 不完全竞争 第一节 房地产市场调控政策概述 （二）房地产市场调控的主要政策手段 土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、对不同区域的土地供应进行调控。 货币政策：具体调控有两个方面—供给与需求。 税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和减免来改变房地产供求双方主体的收益水平。 其他政策：如产业政策、投资政策等等。 第二节 土地政策与住房政策 一、土地政策 （一）土地政策概述 土地政策是政府为了一定的目标而制定的计划、准则，由政策主体、政策目标和政策手段（或工具）三个要素构成；是国家和政党等政治实体为了实现土地管理任务和土地利用目标，而规定的用以调整土地关系的一系列规范和准则。 第二节 土地政策与住房政策 土地政策的构成 土地政策的主体：指的是政策的制定者和执行者，并且只能由各级政府来担当这两个角色。 土地政策的对象：指的是土地政策所调控的问题或事物，即土地政策需要调整并且可以调整的客体。 土地政策的目标：就是土地政策所要实现的期望值。 第二节 土地政策与住房政策 土地政策的特点 政治倾向鲜明 作用直接且迅速 调整变化快 第二节 土地政策与住房政策 （二）土地政策参与宏观调控的内涵与必要性 土地政策参与宏观调控的内涵 从广义上，土地政策参与宏观调控的内涵指的是国家从土地供给与需求入手，实现土地市场的总平衡，对土地收益分配调控，使中央政府与地方政府之间、不同区域的地方政府之间、地方政府与土地使用者之间的土地收益得以合理分配，同时通过土地调控、固定资产投资、产业结构等，促进经济社会和资源环境的协调发展。 第二节 土地政策与住房政策 土地政策参与宏观调控的内涵 狭义上的土地政策参与宏观调控是指从土地供给和土地需求两个方面入手，在土地供给与土地需求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国民经济的稳定发展。 在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况下是从狭义的层面理解的。 第二节 土地政策与住房政策 土地政策参与宏观调控的必要性 土地政策参与宏观调控是由土地政策本身的特点决定的。 这是由我国特殊的国情和当前市场环境决定的。 土地政策参与宏观调控是解决当前现实问题的需要。 第二节 土地政策与住房政策 第二节 土地政策与住房政策 （四）我国土地政策发展 土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。 第二节 土地政策