浙江住宅销售价格走势、影响及对策研究.docxVIP

住宅销售价格是房地产市场的重要经济指标，其涨跌对社会经济各方面有着深刻的影响，也是社会各界密切关注的焦点。本文从研究浙江住宅价格现状出发，探讨浙江住宅价格变动的原因，对住宅价格合理回归的必要性进行分析，提出让住宅价格进一步合理回归的对策和建议。 浙江作为我国改革开放的先行地区和民营经济比较发达的省份，是我国经济增长最快的地区之一。房地产市场交易异常活跃，形成业界所谓的“浙江现象”，对经济增长和财政收入贡献很大。但房价的过快上涨，给经济的可持续发展、人民群众的安居乐业、社会的和谐构建，都造成了一定的阻碍。因此如何进一步让房价合理回归，以实现百姓的安居梦，是当前政府亟待解决的问题。 一、2002年以来浙江住宅销售价格走势及特点 （ 一） 2002-2011年浙江住宅销售价格一路上涨，2012年上半年出现下跌 国家统计局浙江调查总队统计数据显示，全省2002-2011年各年度销售价格与上年比均出现不同程度的上涨，新建住宅销售价格涨幅最高的是2004年，二手住宅销售价格涨幅最高的是2002年；2012年上半年两者价格同比均出现下跌，新建住宅和二手住宅销售价格分别下跌6.7%和7.2%。 （二）住宅销售价格的地域性波动特征明显 全省各地社会经济发展不均衡，导致房地产行业的地域性很强， 不同设区市住宅销售价格波动幅度差异较大。以2002年浙江新建住宅销售价格涨幅为例，涨幅最大的是台州市，同比涨幅为12.3%，比涨幅最小的嘉兴市高11.3个百分点。同样在价格下跌的2012年，上半年跌幅最大的温州市同比下跌12.2%，与跌幅为1.0%的舟山市比，两者跌幅相差了11.2个百分点。 个别年份一些设区市住宅销售价格趋势与全省相反。2009年丽水市受民间高利贷崩盘影响，新建住宅销售价格与全省其他10个设区市趋势相反，全省全年上涨15.3%，丽水市全年却下跌0.8%。2011年温州也出现类似情况。 （三）新建住宅和二手住宅的销售价格涨跌幅度，随着市场化程度的提高出现轮换 2002-2003年房地产市场发展初期，二手住宅市场在价格和成交上比新建住宅表现活跃，2002-2003年新建住宅销售价格涨幅比同期二手住宅销售价格涨幅分别低了16.7个和5.2个百分点。随着住房制度改革的不断深入，浙江新建住宅市场的不断发展，2004年以后，新建住宅在价格上表现强势，销售价格涨幅开始高于同期二手住宅销售价格涨幅，2004-2011年分别比二手住宅销售价格涨幅高0.2、3.7、1.6、1.7、3.1、0.6、7.4、1.1个百分点，2012年上半年比二手住宅销售价格跌幅低0.5个百分点。 （四）杭州、宁波等主要城市价格波动幅度大于全国其他重点城市 浙江房地产市场启动明显领先于其他省市，杭州和宁波成为全国房地产市场价格的敏感地区。从表1看，杭州和宁波房价涨幅在10个全国重点城市中排名靠前，其中宁波在2002年、杭州在2005年和2006年，其房价涨幅均列全国第一位；2012年上半年房价下跌，杭州和宁波跌幅列第一、第二位。 二、浙江住宅销售价格变动原因分析 （一）经济增长是住宅销售价格趋势性上涨的决定因素 浙江社会、经济各方面发展良好，城市化、工业化进程加快，城市新区建设和旧城改造规模持续升级，对城市交通、通讯、电力、信息、市政等基础设施的建设不断加强，使城市教育、卫生、文化、体育等社会事业得到长足发展，提高了城市品位和社会经济发展的承载力以及对外吸引力，给房地产价格的上涨提供了空间。 （二）宏观政策对房地产市场价格的变化产生重要影响 中央政府自上世纪九十年代以来，根据房地产市场运行态势和运行环境的变化，共进行了三轮房地产市场宏观调控，对住宅销售价格运行产生了重要的影响。一是1992年邓小平同志南巡讲话以后，房地产价格猛涨。1993-1995年针对经济过热进行的紧缩调控政策，楼市暴跌。二是1997年爆发的东南亚金融危机，市场出现疲软。国家以激活住宅市场为目标，1998-2002年实施扩张性房地产宏观调控政策，房价明显上涨。2002年全省房屋销售价格比上年上涨11.3%，其中二手住宅涨幅高达25.1%。三是2003年以来针对房价过快上涨进行第三轮房地产市场宏观调控，房价随之起伏。2003年4月，中国人民银行提高首付、限制购买第二套住房贷款；国土资源部、监察部联合发文要求紧缩严控土地供给；2005年3月对营业税征收的内容及细则出台时间做出了规定，并限制“期房”的转让，房屋销售价格涨幅大幅度回落，2005年浙江省房屋销售价格与上年相比上涨8.4%，比2004年回落了6.8个百分点。但以大面积高档住宅为主的市场房屋供应结构未得到根本改变，房屋销售价格仍处于高位。 2006年4月，中国人民银行再次上调银行贷款利率，同年5月，国务院常务会议，提出了以调整住房供应结构、调节房价为目标的六