沈阳大厦建设项目投资估算书（成本收益）.docVIP

沈阳**大厦项目投资估算书 项目概况 本案位于辽宁省沈阳市沈河区电器家电一条街----文翠路**号南侧，近天坛一街十字路口，距南塔中国鞋城、东北日杂市场几百米，周边锦绣江南、天河花园、世纪天坛家园、等高尚住宅小区，沈阳市**幼儿师范学校、中国科学院金属研究所、建设银行等单位，金思羽电器商行、美菱小家电、三星电器、鹏发电器、金亿来电器、华光照明、浩天商贸等几十家家电、电器为主的商行。属于沈阳太原街、中街、五爱市场、南塔中国鞋城4个最聚人气的商业中心之一的南塔鞋城核心商圈内。 容积率目前3.6，可争取至少到4.2，可能达到4.5。共5985㎡土地，约8.98亩。用地性质为工业用地。现状有地上15层，共21785.7㎡已结顶写字楼及2层地下室。根据地块现状及形状，临街尚余东西长60——70m南北进深50——60m的空地,可建地下2层、地上3层的商铺。 预计开发及销售周期为3年。分期滚动开发。项目过桥资金为7000万元。 规划建议 根据当地房地产市场分析及以上假设和估算依据初步规划如下： 地块北端地上15层小高层改为精装修酒店式公寓：21700㎡/50㎡/套=434套。 地块北端地下2层中：地下第1层为服务设施，地下第2层为停车场。 地块南端地上建2层临街商铺，各退让红线间距为：5m，楼间距18m,局部与北楼1—3层相连，内部道路6m。南端建地上2层临街商铺，地下建2层地下室，地上1、2层、地下1、2层每层面积为：50*40=2000㎡。地下1层、地上1—2层为商场，地下2层为车库。 地块南端地下1层，地上2层临街商铺每层高：5m。 5. 地下停车场可停车约70辆。 6. 根据以上规划，各类建筑面积为： 酒店式公寓单间面积：50㎡ 酒店式公寓可销售总面积：21700㎡ 酒店式公寓总套数：434套。 北楼酒店式公寓地下：1452*2=2904㎡，地下第1层为辅助用房，地下第2层可停车50辆。 商铺每层面积：2000㎡ 商铺为3层，总销售面积：6000㎡，其中可分割产权面积4000㎡，以租代售面积2000㎡。 以上总建筑面积合计：21785+8000+1452*2(北楼地下)=32689㎡ 实际容积率：4.3。 三、销售收入： 酒店式公寓单价：16000/㎡。 酒店式公寓可销售总价：34720万元。 酒店式公寓每间总价：80万元。 北楼酒店式公寓地下停车位：50辆*8万元/个。=400万元。 南楼商铺地上1、2层单价：3万元/㎡。 南楼商铺地下1层单价：2万元/㎡。 南楼商铺销售总价：16000万元。 南楼酒店式公寓地下停车位：70辆*8万元/个。=560万元。 以上销售收入总价合计：51680万元。 四、投资与费用 沈阳**大厦法院拍卖价：4000万元。 变更为商业用地补交土地出让金：1800万元。 酒店式公寓精装修工程款：1500㎡/元*21785.7㎡=3268万元 地块南端临街商铺楼建安费： 1500*8000=1200万元 沈阳合作方办理拍卖、土地变性、容积率等相关手续，占20%股份。 过桥资金银行利息：7000万元*2.5年*8%=1400万元。 五、投资成本收益估算 项目投资成本收益估算表 1．开发成本核算 序号 项目名称 单位成本 总成本 建筑面积（M2) 备 注 (元/M2） （万元） 一 土地相关成本 1、土地费用 2257 5800 25700 2、契税 54 小计 2278 5854 25700 二 前期工程 1、拆迁费 0 0 2、各种规费 28 72 25700 3、场地平整 0 0 4、设计、咨询费 135 350 25700 5、开发间接费用 135 350 25700 6、项目融资利息 545 1400 25700 7000万元，2.5年，利率8% 小计 845 2172 25700 三 基础设施 1、景观绿化 58 150 25700 2、市政及水电煤等其他基础配套设施 78 200 25700 小 计 135 350 25700 四 建筑安装室内装潢 1739 4468 25700 小 计 1735 4468 25700 五 公共配套设施 78 200 25700 小 计 78 土地开发、建筑成本合计 5075 13044 25700 六 期间费用 1、财务费用 见融资利息 2、管理费用 177 456 25700 二，三，四，五项合计3.5%预计 3、营销费用 583 1500 25700 按收入的3%预计 七 营业税及其附加 1120 2879 25700 按收入的5.57%预计 八